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Jeonse- / Kautionsbetrug — Überlebensleitfaden

Verliere nicht deine Kaution. Genau die Prüfungen, die Vermieter dich am liebsten überspringen ließen.

Stand 2026-10-10

Beim koreanischen Jeonse-Mietvertrag (Pauschalkaution) liegt eine sehr große Summe bei einem einzigen Vermieter. Korea hat ein eigenes Gesetz für Opfer von Jeonse-Betrug (전세사기피해자법), und im 등기부등본 (Grundbuchauszug) zeigt sich das Risiko.

Dieser Leitfaden geht den Auszug Zeile für Zeile durch, zeigt die 3 roten Flaggen, bei denen du „abhauen“ solltest, und die Prüfung der Kautionsgarantie, die du vor der Unterschrift machst.

ℹ️ Die Angaben entsprechen dem angezeigten Stand und können sich ändern. Bestätige wichtige Schritte vor dem Handeln mit offiziellen Quellen.

1. Bevor du irgendetwas zahlst

  • Ruf das 등기부등본 selbst auf iros.go.kr ab (₩700 zum Ansehen online, ₩1,000 für eine ausgestellte Kopie) — nicht die Kopie des Maklers. Hol es am Unterschriftstag und vor der Restzahlung noch einmal.
  • Der Eigentümername im Auszug muss GENAU mit der Person/dem Ausweis im Vertrag übereinstimmen. Abweichung = Stopp.
  • Prüfe in der 건축물대장 (Gebäuderegister), ob ein Eintrag „위반건축물“ (illegaler Bau) steht — HUG garantiert keine Einheit, die als solche geführt wird (Apartments sind von dieser Prüfung ausgenommen).

2. Drei rote Flaggen = geh weg

  • ① 근저당 (Hypothekenpfandrecht) + deine Kaution lassen keinen Spielraum. HUG garantiert eine Kaution nur, wenn die vorrangigen Pfandrechte plus deine Kaution innerhalb von 90% von HUGs eigener Immobilienbewertung bleiben. Bei Villen und anderen Nicht-Apartments bewertet HUG die Wohnung mit 140% des 공시가격 (amtlicher Preis); die praktische Obergrenze liegt also bei etwa 126% des 공시가격 — und in Mehrparteienhäusern zählen die Kautionen der anderen Mieter ebenfalls als vorrangige Schulden (HUGs Garantie-Seite, gelesen am 2026-10-10).
  • ② „신탁“ (Treuhand) im Auszug — eine Treuhandgesellschaft ist der rechtliche Eigentümer. Wer unterschreibt, darf womöglich ohne Zustimmung der Treuhandgesellschaft gar nicht vermieten, und HUG führt einen ohne diese Zustimmung geschlossenen Mietvertrag als bekannten Betrugstyp.
  • ③ Miete weit unter Marktniveau oder Druck, Geld auf ein Konto zu überweisen, das nicht dem eingetragenen Eigentümer gehört.

3. Schütze die Kaution

  • Reiche am Einzugstag deine 체류지 변경신고 (Meldung der Adressänderung — für Ausländer gilt sie als 전입신고, Frist 15 Tage) ein und hol dir das 확정일자 (Stempel mit festem Datum). Der Schutz beginnt am Tag NACH der Meldung (주택임대차보호법 §3); eine Hypothek, die am Einzugstag selbst eingetragen wird, steht also trotzdem vor dir.
  • Schließe eine Kautionsgarantie ab: HUG 전세보증금반환보증 (khug.or.kr) nimmt Ausländer an. Die Kaution darf im Großraum der Hauptstadt bis zu ₩700M und anderswo bis zu ₩500M betragen (jede Monatsmiete wird für diese Prüfung in Kaution umgerechnet). Beantrage sie, bevor die Hälfte der Mietzeit verstrichen ist — gerechnet ab dem späteren von Restzahlungstag und deiner Einzugsmeldung —, und du musst dort wohnen, mit erledigtem 전입신고 und 확정일자.
  • Zahle nur per Banküberweisung auf das Konto des eingetragenen Eigentümers, mit Verwendungszweck. Niemals bar.

4. Wenn etwas schiefgeht

  • HUG 전세피해지원센터 (Unterstützungszentrum für Jeonse-Geschädigte): 1533-8119, werktags 9:00–18:00 (an Wochenenden und Feiertagen geschlossen). HUG bietet Mietern, die von Jeonse-Schäden betroffen sind, eine kostenlose Rechtsberatung. Für Hilfe in deiner Sprache (20 Sprachen, werktags 09:00–22:00; nach 18:00 nur Koreanisch, Englisch und Chinesisch) ruf das 1345 Immigration Contact Center an.
  • Ist der Mietvertrag abgelaufen und die Kaution nicht zurückgezahlt, beantrage beim Gericht eine 임차권등기명령 (Anordnung zur Eintragung des Mietrechts). Ziehe NICHT aus und ändere NICHT deine Adresse, bevor die Anordnung im Register steht — nur dann bleibt dein Rang auch nach dem Umzug erhalten.