1. Antes de pagar nada
- Consulta personalmente el 등기부등본 en iros.go.kr (₩700 por verlo en línea, ₩1.000 por una copia emitida), no la copia del agente. Vuelve a sacarlo el día de la firma y antes de pagar el saldo.
- El nombre del propietario en el registro debe coincidir EXACTAMENTE con la persona o el documento de identidad del contrato. Si no coincide = detente.
- Revisa en la 건축물대장 (registro del edificio) que no figure “위반건축물” (construcción ilegal): la HUG no garantiza una unidad inscrita así (los apartamentos están exentos de esta comprobación).
2. Tres señales de alerta = aléjate
- ① Una 근저당 (hipoteca) + tu depósito no dejan margen. La HUG solo garantiza un depósito si las hipotecas anteriores más tu depósito se mantienen dentro del 90% de la propia valoración de la vivienda que hace la HUG. Para villas y otras viviendas que no son apartamentos, la HUG valora la vivienda al 140% del 공시가격 (precio oficial), así que el tope práctico es de alrededor del 126% del 공시가격; y en edificios de varias unidades, los depósitos de los demás inquilinos también cuentan como deuda anterior (página de garantía de la HUG, leída el 2026-10-10).
- ② Una “신탁” (fideicomiso) en el registro: una sociedad fiduciaria es la propietaria legal. Quien firma puede no tener autoridad para alquilar sin el consentimiento de la fiduciaria, y la HUG incluye un contrato firmado sin ese consentimiento entre los tipos de fraude conocidos.
- ③ Un alquiler muy por debajo del mercado, o la presión para transferir dinero a una cuenta que no es la del propietario inscrito.
3. Proteger el depósito
- Presenta tu 체류지 변경신고 (declaración de cambio de domicilio; para un extranjero cuenta como 전입신고, plazo de 15 días) y haz sellar el 확정일자 (sello de fecha cierta) el día de la mudanza. La protección empieza el día SIGUIENTE a la declaración (주택임대차보호법 §3), así que una hipoteca inscrita el mismo día de la mudanza todavía queda por delante de ti.
- Contrata una garantía del depósito: la 전세보증금반환보증 de la HUG (khug.or.kr) acepta a extranjeros. El depósito puede ser de hasta ₩700M en la región de la capital y ₩500M en el resto (cualquier renta mensual se convierte en depósito para esta prueba). Solicítala antes de que pase la mitad de la duración del contrato, contada desde la más tardía entre la fecha del saldo y tu declaración de mudanza, y debes estar viviendo allí con el 전입신고 y el 확정일자 ya hechos.
- Paga solo por transferencia bancaria a la cuenta del propietario inscrito, con un concepto. Nunca en efectivo.
4. Si algo sale mal
- HUG 전세피해지원센터 (Centro de Apoyo a Víctimas de Jeonse): 1533-8119, días laborables 9:00–18:00 (cerrado fines de semana y festivos). La HUG ofrece asesoría jurídica gratuita a los inquilinos afectados por un daño de jeonse. Para recibir ayuda en 20 idiomas (incluido el español; días laborables 09:00–22:00; después de las 18:00 solo coreano, inglés y chino), llama al Immigration Contact Center 1345.
- Si el contrato terminó y no te devuelven el depósito, solicita al tribunal una 임차권등기명령 (orden de inscripción del derecho de arrendamiento). NO te mudes ni cambies tu domicilio hasta que la orden aparezca en el registro: solo entonces tu prioridad se mantiene tras la mudanza.