1. Avant de payer quoi que ce soit
- Consultez vous-même le 등기부등본 sur iros.go.kr (₩700 pour le consulter en ligne, ₩1,000 pour une copie délivrée) — pas la copie de l’agent. Retirez-le le jour de la signature et avant de verser le solde.
- Le nom du propriétaire sur le registre doit correspondre EXACTEMENT à la personne/pièce d’identité du contrat. Une différence = stop.
- Vérifiez dans la 건축물대장 (registre du bâtiment) qu’il n’y a pas de mention « 위반건축물 » (construction illégale) — la HUG ne garantit pas un logement ainsi inscrit (les appartements sont exemptés de cette vérification).
2. Trois signaux d’alarme = partez
- ① Une 근저당 (hypothèque) + votre caution ne laissent aucune marge. La HUG ne garantit une caution que si les hypothèques prioritaires plus votre caution restent dans 90% de l’évaluation du logement par la HUG elle-même. Pour les villas et autres logements qui ne sont pas des appartements, la HUG évalue le bien à 140% du 공시가격 (prix officiel), si bien que le plafond pratique est d’environ 126% du 공시가격 — et dans les immeubles à plusieurs logements, les cautions des autres locataires comptent aussi comme dettes prioritaires (page de garantie de la HUG, lue le 2026-10-10).
- ② Une « 신탁 » (fiducie) sur le registre — une société fiduciaire est la propriétaire légale. La personne qui signe peut ne pas avoir le pouvoir de louer sans l’accord de la société fiduciaire, et la HUG classe un bail signé sans cet accord parmi les types de fraude connus.
- ③ Un loyer très inférieur au marché, ou la pression pour virer l’argent sur un compte qui n’est pas celui du propriétaire inscrit.
3. Protéger la caution
- Déposez votre 체류지 변경신고 (déclaration de changement d’adresse — pour un étranger, elle vaut 전입신고, délai de 15 jours) et faites apposer le 확정일자 (cachet de date certaine) le jour de l’emménagement. La protection commence le jour SUIVANT la déclaration (주택임대차보호법 §3) : une hypothèque inscrite le jour même de l’emménagement passe donc encore avant vous.
- Souscrivez une garantie de caution : la 전세보증금반환보증 de la HUG (khug.or.kr) accepte les étrangers. La caution peut aller jusqu’à ₩700M dans la région de la capitale et ₩500M ailleurs (tout loyer mensuel est converti en caution pour ce test). Faites la demande avant que la moitié de la durée du bail ne soit écoulée, comptée à partir de la plus tardive des deux dates entre le jour du solde et votre déclaration d’emménagement, et vous devez y habiter avec 전입신고 et 확정일자 faits.
- Payez uniquement par virement bancaire sur le compte du propriétaire inscrit, avec un libellé. Jamais en espèces.
4. Si quelque chose tourne mal
- HUG 전세피해지원센터 (centre d’aide aux victimes du jeonse) : 1533-8119, en semaine 9:00–18:00 (fermé les week-ends et jours fériés). La HUG propose une consultation juridique gratuite aux locataires touchés par un sinistre de jeonse. Pour être aidé dans votre langue (20 langues, en semaine 09:00–22:00 ; après 18:00 uniquement coréen, anglais et chinois), appelez le 1345 Immigration Contact Center.
- Si le bail est terminé et que la caution n’est pas restituée, demandez au tribunal une 임차권등기명령 (ordonnance d’inscription du droit du locataire). Ne déménagez PAS et ne changez PAS d’adresse tant que l’ordonnance n’apparaît pas sur le registre — c’est seulement alors que votre rang de priorité survit au déménagement.