1. Sebelum membayar apa pun
- Cari sendiri 등기부등본 di iros.go.kr (₩700 untuk melihat online, ₩1,000 untuk salinan cetak) — bukan salinan dari agen. Tarik lagi pada hari penandatanganan dan sebelum membayar pelunasan.
- Cocokkan nama pemilik di register PERSIS dengan orang/identitas di kontrak. Tidak cocok = berhenti.
- Periksa 건축물대장 (buku bangunan) untuk catatan “위반건축물” (bangunan melanggar aturan) — HUG tidak akan menjamin unit yang tercatat demikian (apartemen dikecualikan dari pengecekan ini).
2. Tiga tanda bahaya = tinggalkan
- ① 근저당 (hak tanggungan atas properti) + deposit Anda tidak menyisakan ruang. HUG hanya menjamin deposit jika hak tanggungan yang lebih tinggi ditambah deposit Anda tidak melebihi 90% dari penilaian rumah oleh HUG sendiri. Untuk vila dan hunian non-apartemen, HUG menilai rumah sebesar 140% dari 공시가격 (harga resmi), sehingga batas praktisnya sekitar 126% dari 공시가격 — dan di bangunan multi-unit, deposit penyewa lain juga dihitung sebagai utang yang lebih tinggi (halaman jaminan HUG, dibaca 2026-10-10).
- ② “신탁” (trust) di register — perusahaan trust adalah pemilik sah. Orang yang menandatangani mungkin tidak berwenang menyewakan tanpa persetujuan perusahaan trust, dan HUG mencantumkan sewa yang ditandatangani tanpa persetujuan itu sebagai jenis penipuan yang sudah dikenal.
- ③ Sewa jauh di bawah harga pasar, atau tekanan untuk mentransfer uang ke rekening yang bukan milik pemilik terdaftar.
3. Lindungi deposit
- Ajukan 체류지 변경신고 (laporan perubahan alamat tinggal — bagi warga asing dihitung sebagai 전입신고, batas waktu 15 hari) dan dapatkan 확정일자 (cap tanggal pasti) pada hari pindah masuk. Perlindungan dimulai pada hari SETELAH Anda melapor (주택임대차보호법 §3), sehingga hak tanggungan yang didaftarkan pada hari pindah masuk itu sendiri tetap berada di atas Anda.
- Ambil jaminan deposit: HUG 전세보증금반환보증 (jaminan pengembalian deposit jeonse; khug.or.kr) menerima warga asing. Deposit boleh sampai ₩700M di wilayah ibu kota dan ₩500M di tempat lain (sewa bulanan, jika ada, diubah menjadi deposit untuk pengujian ini). Ajukan sebelum setengah masa sewa berlalu, dihitung dari tanggal yang lebih akhir antara hari pelunasan dan laporan pindah masuk Anda, dan Anda harus tinggal di sana dengan 전입신고 dan 확정일자 sudah selesai.
- Bayar hanya lewat transfer bank ke rekening pemilik terdaftar, dengan catatan transfer. Jangan pernah tunai.
4. Jika terjadi masalah
- HUG 전세피해지원센터 (Pusat Dukungan Korban Jeonse): 1533-8119, hari kerja 9:00–18:00 (tutup pada akhir pekan dan hari libur nasional). HUG memberikan konsultasi hukum gratis bagi penyewa yang terkena kerugian jeonse. Untuk bantuan dalam bahasa Anda (20 bahasa, hari kerja 09:00–22:00; setelah 18:00 hanya bahasa Korea, Inggris, dan Mandarin), hubungi Pusat Kontak Imigrasi 1345.
- Jika masa sewa sudah berakhir dan deposit belum dikembalikan, ajukan permohonan ke pengadilan untuk 임차권등기명령 (perintah pendaftaran hak sewa). JANGAN pindah keluar atau memindahkan alamat Anda sampai perintah itu muncul di register — hanya dengan begitu prioritas Anda bertahan setelah pindah.