1. 支払う前に
- 등기부등본は仲介業者のコピーではなく、自分で iros.go.kr で確認してください(オンライン閲覧は₩700、発行された謄本は₩1,000)。契約日に一度、残金を払う直前にもう一度取り直してください。
- 登記簿の所有者名が、契約書の相手方・身分証と完全に一致するか照合してください。違っていたらそこで止まってください。
- 건축물대장(建築物台帳)に「위반건축물」(違反建築物)の記載がないか確認してください。記載のある物件はHUGが保証しません(マンションはこの確認の対象外)。
2. 三つの危険信号 = 手を引く
- ① 근저당(根抵当権)と自分の保証金を足すと余裕がない場合。HUGが保証するのは、先順位の担保と自分の保証金の合計がHUG独自の住宅価格評価額の90%以内に収まるときだけです。ヴィラなどマンション以外の住宅は、HUGが공시가격(公示価格)の140%で評価するため、実質的な上限は공시가격の約126%になります — 多世帯の建物では、ほかの入居者の保証金も先順位の債務として数えられます(HUGの保証案内ページ、2026-10-10確認)。
- ② 登記簿に「신탁」(信託)の記載がある場合。信託会社が法的な所有者で、署名する人が信託会社の同意なしに貸す権限を持たないことがあります。同意なしの賃貸借契約を、HUGは既知の詐欺類型として挙げています。
- ③ 相場よりはるかに安い家賃、または登記簿上の所有者ではない口座への送金を急がせること。
3. 保証金を守る
- 入居日に 체류지 변경신고(滞在地変更届 — 外国人の場合は 전입신고 にあたり、期限は15日)を出し、확정일자(確定日付)を受けてください。保護は届出の日の翌日から始まります(주택임대차보호법 §3)。そのため、入居日当日に設定された抵当権は、それでも自分より先の順位になります。
- 保証金の保証に加入してください。HUGの 전세보증금반환보증(チョンセ保証金返還保証、khug.or.kr)は外国人も利用できます。保証金は首都圏で₩700M、それ以外の地域で₩500Mまでです(月家賃がある場合、この審査では保証金に換算されます)。賃貸期間の半分が過ぎる前に申し込む必要があり、起算日は残金日と入居届のうち遅いほうです。実際にそこに住み、전입신고と확정일자を済ませていることも条件です。
- 送金は登記簿上の所有者名義の口座にだけ、メモを添えて行ってください。現金は絶対にいけません。
4. 問題が起きたら
- HUG 전세피해지원센터(チョンセ被害支援センター): 1533-8119、平日9:00–18:00(土日・祝日は休み)。HUGはチョンセ被害を受けた入居者に無料の法律相談を提供しています。ご自身の言語での案内は(20言語、平日09:00–22:00、18時以降は韓国語・英語・中国語のみ)、1345 出入国・外国人総合案内センターにお電話ください。
- 契約期間が終わっても保証金が戻らない場合は、裁判所に 임차권등기명령(賃借権登記命令)を申請してください。命令が登記簿に載るまでは、引っ越したり住所を移したりしないでください — そうして初めて、引っ越し後も自分の優先順位が保たれます。