1. 돈을 내기 전에
- 등기부등본은 중개인이 준 사본 말고 직접 iros.go.kr에서 열람하세요(온라인 열람 ₩700, 발급 사본 ₩1,000). 계약하는 날에 한 번, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 떼세요.
- 등기부의 소유자 이름이 계약서의 상대방/신분증과 정확히 같은지 대조하세요. 다르면 멈추세요.
- 건축물대장(건물 대장)에 "위반건축물" 표시가 있는지 확인하세요. 위반건축물로 올라 있으면 HUG가 보증하지 않아요(아파트는 이 확인에서 제외).
2. 위험 신호 세 가지 = 떠나세요
- ① 근저당(담보 설정)과 내 보증금을 더하면 여유가 없는 경우. HUG는 선순위 담보와 내 보증금의 합이 HUG 자체 주택가격 평가액의 90% 이내일 때만 보증해요. 빌라 같은 비아파트는 HUG가 공시가격(공식 가격)의 140%로 평가하므로 실질 상한은 공시가격의 약 126%예요 — 다가구 건물에서는 다른 세입자의 보증금도 선순위 채무로 계산돼요(HUG 보증 안내 페이지, 2026-10-10 확인).
- ② 등기부에 "신탁"(신탁회사가 법적 소유자) 표시가 있는 경우. 계약서에 서명하는 사람이 신탁회사의 동의 없이 임대할 권한이 없을 수 있고, HUG는 동의 없이 체결한 임대차를 알려진 사기 유형으로 꼽아요.
- ③ 시세보다 훨씬 싼 월세, 또는 등기부상 소유자가 아닌 계좌로 송금하라는 압박.
3. 보증금 지키기
- 입주하는 날 체류지 변경신고(외국인에게는 전입신고에 해당, 기한 15일)를 하고 확정일자를 받으세요. 보호는 신고한 날의 다음 날부터 시작돼요(주택임대차보호법 §3). 그래서 입주일 당일에 설정된 근저당은 여전히 내 순위보다 앞서요.
- 보증금 보증에 가입하세요. HUG 전세보증금반환보증(khug.or.kr)은 외국인도 가입할 수 있어요. 보증금은 수도권 ₩700M, 그 밖의 지역 ₩500M까지 가능해요(월세가 있으면 이 심사에서는 보증금으로 환산해요). 임대차 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하며, 기간은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 세고, 실제로 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 마친 상태여야 해요.
- 송금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만, 메모를 남기고 하세요. 현금은 절대 안 돼요.
4. 문제가 생겼다면
- HUG 전세피해지원센터: 1533-8119, 평일 9:00–18:00(주말·공휴일 휴무). HUG는 전세 피해를 입은 세입자에게 무료 법률 상담을 제공해요. 내 언어로 도움을 받으려면(20개 언어, 평일 09:00–22:00, 18시 이후는 한국어·영어·중국어만) 1345 외국인종합안내센터에 전화하세요.
- 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 명령이 등기부에 올라오기 전에는 이사하거나 주소를 옮기지 마세요 — 그래야 이사 후에도 내 우선순위가 유지돼요.