1. Antes de pagar qualquer coisa
- Consulte você mesmo o 등기부등본 em iros.go.kr (₩700 para ver online, ₩1.000 por uma cópia emitida), não a cópia do corretor. Tire-o de novo no dia da assinatura e antes de pagar o saldo.
- O nome do proprietário no registro deve coincidir EXATAMENTE com a pessoa ou o documento de identidade do contrato. Divergência = pare.
- Confira na 건축물대장 (registro da edificação) se não consta “위반건축물” (construção irregular): a HUG não garante uma unidade registrada assim (apartamentos estão isentos dessa verificação).
2. Três sinais de alerta = vá embora
- ① Uma 근저당 (hipoteca) + sua caução não deixam margem. A HUG só garante uma caução se as hipotecas anteriores mais a sua caução ficarem dentro de 90% da avaliação do imóvel feita pela própria HUG. Para vilas e outros imóveis que não são apartamentos, a HUG avalia o imóvel em 140% do 공시가격 (preço oficial), então o teto prático é de cerca de 126% do 공시가격; e em prédios com várias unidades, as cauções dos outros inquilinos também contam como dívida anterior (página de garantia da HUG, lida em 2026-10-10).
- ② Uma “신탁” (fideicomisso) no registro: uma empresa fiduciária é a proprietária legal. Quem assina pode não ter autoridade para alugar sem o consentimento da fiduciária, e a HUG lista um contrato assinado sem ele como um tipo de fraude conhecido.
- ③ Aluguel muito abaixo do mercado, ou pressão para transferir dinheiro para uma conta que não é a do proprietário registrado.
3. Proteger a caução
- Faça sua 체류지 변경신고 (declaração de mudança de endereço; para um estrangeiro vale como 전입신고, prazo de 15 dias) e providencie o carimbo de 확정일자 (data certa) no dia da mudança. A proteção começa no dia SEGUINTE à declaração (주택임대차보호법 §3); assim, uma hipoteca registrada no próprio dia da mudança ainda fica à sua frente.
- Contrate uma garantia da caução: a 전세보증금반환보증 da HUG (khug.or.kr) aceita estrangeiros. A caução pode ser de até ₩700M na região da capital e ₩500M no resto (qualquer aluguel mensal é convertido em caução para este teste). Solicite antes que metade do prazo do contrato tenha passado, contada a partir da mais tardia entre a data do saldo e a sua declaração de mudança, e você precisa estar morando lá com o 전입신고 e o 확정일자 já feitos.
- Pague somente por transferência bancária para a conta do proprietário registrado, com uma descrição. Nunca em dinheiro.
4. Se algo der errado
- HUG 전세피해지원센터 (Centro de Apoio a Vítimas de Jeonse): 1533-8119, dias úteis 9:00–18:00 (fechado em fins de semana e feriados). A HUG oferece consulta jurídica gratuita a inquilinos atingidos por danos de jeonse. Para pedir ajuda em 20 idiomas (o português não está entre eles; dias úteis 09:00–22:00; depois das 18:00 só coreano, inglês e chinês), ligue para o Immigration Contact Center 1345.
- Se o contrato acabou e a caução não foi devolvida, peça ao tribunal uma 임차권등기명령 (ordem de registro do direito de locação). NÃO se mude nem troque seu endereço até que a ordem apareça no registro: só então a sua prioridade se mantém após a mudança.