1. Прежде чем что-либо платить
- Сами запросите 등기부등본 на iros.go.kr (₩700 за просмотр онлайн, ₩1,000 за выданную копию) — не копию от агента. Запросите её снова в день подписания и перед выплатой остатка.
- Имя владельца в выписке должно СОВПАДАТЬ с человеком/документом в договоре ТОЧНО. Несовпадение = стоп.
- Проверьте в 건축물대장 (реестре зданий) запись «위반건축물» (самовольная постройка) — HUG не гарантирует жильё с такой записью (для квартир в многоквартирных домах эта проверка не требуется).
2. Три красных флага = уходите
- ① 근저당 (ипотечный залог) + ваш депозит не оставляют запаса. HUG гарантирует депозит, только если старшие залоги вместе с вашим депозитом укладываются в 90% от собственной оценки жилья HUG. Для вилл и другого жилья, кроме квартир, HUG оценивает дом в 140% от 공시가격 (официальной цены), так что практический потолок — около 126% от 공시가격, а в домах, где несколько отдельных квартир сдаются разным арендаторам, депозиты других арендаторов тоже считаются старшим долгом (страница гарантии HUG, прочитана 2026-10-10).
- ② «신탁» (траст) в выписке — юридический владелец это трастовая компания. У подписывающего может не быть права сдавать жильё без согласия трастовой компании, а HUG относит договор аренды, подписанный без него, к известным видам мошенничества.
- ③ Аренда сильно ниже рынка или давление с просьбой перевести деньги на счёт, который не принадлежит зарегистрированному владельцу.
3. Защитите депозит
- В день заселения подайте 체류지 변경신고 (уведомление о смене адреса — для иностранца оно засчитывается как 전입신고, срок 15 дней) и поставьте 확정일자 (штамп с фиксированной датой). Защита начинается на следующий день ПОСЛЕ подачи уведомления (주택임대차보호법 §3), поэтому ипотека, зарегистрированная в сам день заселения, всё равно будет стоять впереди вас.
- Оформите гарантию депозита: HUG 전세보증금반환보증 (khug.or.kr) принимает иностранцев. Депозит может быть до ₩700M в столичном регионе и до ₩500M в остальных (любая ежемесячная плата для этой проверки пересчитывается в депозит). Подайте заявку, пока не прошла половина срока аренды, считая от более поздней из дат — дня выплаты остатка и вашего уведомления о заселении, — и вы должны жить там с оформленными 전입신고 и 확정일자.
- Платите только банковским переводом на счёт зарегистрированного владельца, с пометкой в назначении платежа. Никогда наличными.
4. Если что-то пошло не так
- HUG 전세피해지원센터 (центр поддержки пострадавших от чонсе): 1533-8119, по будням 9:00–18:00 (по выходным и праздникам закрыт). HUG предлагает бесплатную юридическую консультацию арендаторам, пострадавшим от чонсе. За помощью на вашем языке (20 языков, по будням 09:00–22:00; после 18:00 только корейский, английский и китайский) позвоните в 1345 Immigration Contact Center.
- Если срок аренды закончился, а депозит не возвращён, подайте в суд заявление на 임차권등기명령 (судебный приказ о регистрации права аренды). НЕ съезжайте и НЕ меняйте адрес, пока приказ не появится в выписке, — только тогда ваш приоритет сохранится после переезда.