1. ก่อนจ่ายเงินใดๆ
- ค้น 등기부등본 ด้วยตัวเองที่ iros.go.kr (₩700 สำหรับดูออนไลน์ ₩1,000 สำหรับฉบับที่ออกเป็นเอกสาร) — ไม่ใช่ฉบับของนายหน้า ค้นอีกครั้งในวันเซ็นสัญญาและก่อนจ่ายยอดคงเหลือ
- ชื่อเจ้าของในทะเบียนต้องตรงกับบุคคล/เอกสารประจำตัวในสัญญา “ทุกตัวอักษร” ถ้าไม่ตรง = หยุด
- ตรวจ 건축물대장 (ทะเบียนอาคาร) ว่ามีรายการ “위반건축물” (อาคารที่ก่อสร้างผิดกฎหมาย) หรือไม่ — HUG จะไม่ค้ำประกันห้องที่ถูกระบุเช่นนั้น (อพาร์ตเมนต์ได้รับยกเว้นจากการตรวจข้อนี้)
2. สามสัญญาณอันตราย = ถอยออกมา
- ① 근저당 (การจำนองที่จดทะเบียนไว้) + เงินมัดจำของคุณไม่เหลือส่วนเผื่อ HUG ค้ำประกันเงินมัดจำก็ต่อเมื่อภาระจำนองลำดับก่อนรวมกับเงินมัดจำของคุณไม่เกิน 90% ของมูลค่าบ้านที่ HUG ประเมินเอง สำหรับวิลล่าและที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ HUG ประเมินมูลค่าบ้านที่ 140% ของ 공시가격 (ราคาประเมินทางการ) ดังนั้นเพดานที่ใช้ได้จริงอยู่ที่ประมาณ 126% ของ 공시가격 — และในอาคารที่มีหลายห้อง เงินมัดจำของผู้เช่ารายอื่นก็นับเป็นหนี้ลำดับก่อนด้วย (หน้าการค้ำประกันของ HUG อ่านเมื่อ 2026-10-10)
- ② “신탁” (ทรัสต์) ในทะเบียน — บริษัททรัสต์เป็นเจ้าของตามกฎหมาย คนที่เซ็นสัญญากับคุณอาจไม่มีอำนาจให้เช่าหากไม่ได้รับความยินยอมจากบริษัททรัสต์ และ HUG จัดสัญญาเช่าที่เซ็นโดยไม่มีความยินยอมนั้นเป็นรูปแบบการโกงที่รู้กันอยู่แล้ว
- ③ ค่าเช่าถูกกว่าตลาดมาก หรือถูกกดดันให้โอนเงินเข้าบัญชีที่ไม่ใช่ของเจ้าของที่จดทะเบียน
3. ปกป้องเงินมัดจำ
- ยื่น 체류지 변경신고 (แจ้งเปลี่ยนที่พักอาศัย — สำหรับชาวต่างชาติถือเป็น 전입신고 กำหนด 15 วัน) และขอ 확정일자 (ตราประทับวันที่ที่แน่นอน) ในวันที่ย้ายเข้า การคุ้มครองเริ่มในวัน “ถัดจาก” วันที่คุณแจ้ง (주택임대차보호법 §3) ดังนั้นการจำนองที่จดทะเบียนในวันย้ายเข้านั้นเองก็ยังมีลำดับก่อนคุณ
- ทำการค้ำประกันเงินมัดจำ: HUG 전세보증금반환보증 (การค้ำประกันคืนเงินมัดจำจอนเซ; khug.or.kr) รับชาวต่างชาติ เงินมัดจำได้สูงสุด ₩700M ในเขตกรุงโซลและปริมณฑล และ ₩500M ในพื้นที่อื่น (ค่าเช่ารายเดือนหากมีจะถูกแปลงเป็นเงินมัดจำสำหรับการทดสอบนี้) ต้องสมัครก่อนที่ระยะเวลาเช่าจะผ่านไปครึ่งหนึ่ง นับจากวันที่หลังกว่าระหว่างวันจ่ายยอดคงเหลือกับวันแจ้งย้ายเข้า และคุณต้องอาศัยอยู่ที่นั่นจริงพร้อมทำ 전입신고 และ 확정일자 เรียบร้อยแล้ว
- จ่ายด้วยการโอนผ่านธนาคารเข้าบัญชีของเจ้าของที่จดทะเบียนเท่านั้น พร้อมระบุบันทึกการโอน ห้ามจ่ายเงินสดเด็ดขาด
4. หากเกิดปัญหา
- HUG 전세피해지원센터 (ศูนย์ช่วยเหลือผู้เสียหายจากจอนเซ): 1533-8119 วันธรรมดา 9:00–18:00 (ปิดวันเสาร์อาทิตย์และวันหยุดราชการ) HUG ให้คำปรึกษากฎหมายฟรีแก่ผู้เช่าที่ได้รับความเสียหายจากจอนเซ หากต้องการความช่วยเหลือเป็นภาษาของคุณ (20 ภาษา วันธรรมดา 09:00–22:00 หลัง 18:00 มีเฉพาะภาษาเกาหลี อังกฤษ และจีน) โทรหาศูนย์ติดต่อตรวจคนเข้าเมือง 1345
- หากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วแต่ยังไม่ได้รับเงินมัดจำคืน ให้ยื่นคำร้องต่อศาลขอ 임차권등기명령 (คำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า) “ห้าม” ย้ายออกหรือย้ายที่อยู่ในทะเบียนจนกว่าคำสั่งจะขึ้นในทะเบียน — เมื่อนั้นลำดับสิทธิของคุณจึงจะคงอยู่หลังย้ายออก