← Cao cấp

Lừa đảo jeonse / tiền cọc — Cẩm nang sống còn

Đừng để mất khoản tiền cọc của bạn. Đúng những bước kiểm tra mà chủ nhà mong bạn bỏ qua.

Tính đến 2026-10-10

Hợp đồng thuê jeonse (đặt cọc một khoản lớn trọn gói) của Hàn Quốc khiến bạn giao một số tiền rất lớn cho một chủ nhà. Hàn Quốc có đạo luật riêng cho nạn nhân lừa đảo jeonse (전세사기피해자법), và rủi ro hiện ra trong 등기부등본 (sổ đăng ký bất động sản).

Cẩm nang này đi qua sổ đăng ký từng dòng một, chỉ ra 3 dấu hiệu cảnh báo có nghĩa là “hãy bỏ đi”, và bước kiểm tra bảo lãnh tiền cọc cần làm trước khi ký.

ℹ️ Thông tin chính xác tính đến ngày hiển thị và có thể thay đổi. Hãy xác nhận các bước quan trọng với nguồn chính thức trước khi thực hiện.

1. Trước khi trả bất cứ khoản nào

  • Tự tra 등기부등본 trên iros.go.kr (₩700 để xem trực tuyến, ₩1,000 cho bản cấp) — không dùng bản của môi giới. Tra lại vào ngày ký và trước khi trả phần còn lại.
  • Tên chủ sở hữu trên sổ đăng ký phải KHỚP CHÍNH XÁC với người/giấy tờ tùy thân trong hợp đồng. Lệch nhau = dừng lại.
  • Kiểm tra 건축물대장 (sổ quản lý công trình xây dựng) xem có mục “위반건축물” (công trình vi phạm xây dựng) không — HUG sẽ không bảo lãnh căn nằm trong diện này (chung cư căn hộ được miễn bước kiểm tra này).

2. Ba dấu hiệu cảnh báo = bỏ đi

  • ① 근저당 (thế chấp bất động sản) + tiền cọc của bạn không còn khoảng đệm. HUG chỉ bảo lãnh tiền cọc nếu các khoản thế chấp ưu tiên cộng với tiền cọc của bạn không vượt quá 90% giá trị nhà do chính HUG định giá. Với biệt thự và các nhà không phải chung cư, HUG định giá ngôi nhà bằng 140% của 공시가격 (giá công bố chính thức), nên mức trần thực tế là khoảng 126% của 공시가격 — và trong tòa nhà nhiều căn, tiền cọc của các người thuê khác cũng được tính là nợ ưu tiên (trang bảo lãnh của HUG, đọc ngày 2026-10-10).
  • ② “신탁” (ủy thác) trên sổ đăng ký — một công ty ủy thác là chủ sở hữu hợp pháp. Người ký với bạn có thể không có quyền cho thuê nếu không có sự đồng ý của công ty ủy thác, và HUG xếp hợp đồng thuê ký thiếu sự đồng ý đó vào các kiểu lừa đảo đã biết.
  • ③ Giá thuê thấp hơn thị trường rất nhiều, hoặc bị thúc ép chuyển tiền vào tài khoản không phải của chủ sở hữu đã đăng ký.

3. Bảo vệ tiền cọc

  • Nộp 체류지 변경신고 (khai báo thay đổi nơi lưu trú — với người nước ngoài, việc này được tính là 전입신고, hạn 15 ngày) và lấy 확정일자 (dấu xác nhận ngày cố định) ngay ngày dọn vào. Sự bảo vệ bắt đầu từ ngày SAU ngày bạn khai báo (주택임대차보호법 §3), nên khoản thế chấp được đăng ký ngay trong ngày bạn dọn vào vẫn xếp trước bạn.
  • Mua bảo lãnh tiền cọc: HUG 전세보증금반환보증 (bảo lãnh hoàn trả tiền cọc jeonse; khug.or.kr) nhận người nước ngoài. Tiền cọc có thể lên đến ₩700M ở vùng thủ đô và ₩500M ở nơi khác (tiền thuê hàng tháng nếu có sẽ được quy đổi thành tiền cọc để xét điều kiện này). Hãy đăng ký trước khi hết một nửa thời hạn thuê, tính từ ngày muộn hơn giữa ngày thanh toán phần còn lại và ngày khai báo dọn vào; bạn phải đang sống ở đó và đã làm xong 전입신고 và 확정일자.
  • Chỉ trả bằng chuyển khoản ngân hàng vào tài khoản của chủ sở hữu đã đăng ký, có ghi nội dung chuyển. Không bao giờ trả tiền mặt.

4. Nếu có chuyện xảy ra

  • HUG 전세피해지원센터 (Trung tâm hỗ trợ nạn nhân jeonse): 1533-8119, các ngày trong tuần 9:00–18:00 (nghỉ cuối tuần và ngày lễ). HUG tư vấn pháp lý miễn phí cho người thuê bị thiệt hại jeonse. Để được hỗ trợ bằng ngôn ngữ của bạn (20 ngôn ngữ, các ngày trong tuần 09:00–22:00; sau 18:00 chỉ có tiếng Hàn, tiếng Anh và tiếng Trung), hãy gọi Trung tâm liên lạc Xuất nhập cảnh 1345.
  • Nếu hợp đồng đã hết hạn mà tiền cọc chưa được trả, hãy nộp đơn lên tòa án xin 임차권등기명령 (lệnh đăng ký quyền thuê). KHÔNG dọn đi và KHÔNG đổi địa chỉ cho đến khi lệnh xuất hiện trên sổ đăng ký — chỉ khi đó quyền ưu tiên của bạn mới còn nguyên sau khi chuyển đi.