1. 付錢之前
- 등기부등본要自己到 iros.go.kr 查閱(線上查閱₩700,核發影本₩1,000),不要用仲介給你的影本。簽約當天和付尾款之前,再調閱一次。
- 登記簿上的所有人姓名必須和合約上的對方/證件完全一致。不一致就停下來。
- 查看건축물대장(建築物台帳)上有沒有「위반건축물」(違章建築)的記載——列為違章建築的房子,HUG不予保證(公寓不受這項檢查限制)。
2. 三個警訊 = 走人
- ① 근저당(抵押權)加上你的押金,已經沒有餘裕。只有在先順位的擔保債權加上你的押金,不超過HUG自己對房屋估價的90%時,HUG才會保證。對別墅等非公寓住宅,HUG按공시가격(公示價格)的140%估價,所以實際上限約為공시가격的126%——在多戶建築裡,其他房客的押金也算作先順位債務(HUG保證說明頁面,2026-10-10查閱)。
- ② 登記簿上有「신탁」(信託)——信託公司才是法律上的所有人。簽約的人可能沒有未經信託公司同意就出租的權限,HUG把未經同意簽訂的租約列為已知的詐騙類型。
- ③ 租金遠低於市價,或是催你把錢匯到不是登記所有人的帳戶。
3. 保護押金
- 入住當天辦理체류지 변경신고(居住地變更申報——對外國人來說相當於전입신고,期限15天)並取得확정일자(確定日期)。保護從申報的隔天開始(주택임대차보호법 §3),所以在入住當天設定的抵押,順位仍然排在你前面。
- 辦理押金保證:HUG的전세보증금반환보증(全租押金返還保證,khug.or.kr)接受外國人。押金在首都圈最高₩700M,其他地區最高₩500M(有月租的話,這項審查會折算成押金)。必須在租期過半之前申請,從尾款日和你的入住申報日當中較晚的一天起算,而且你必須已實際住在那裡,並已完成전입신고和확정일자。
- 只能用銀行轉帳匯到登記所有人的帳戶,並附上備註。千萬不要付現金。
4. 出了問題怎麼辦
- HUG 전세피해지원센터(全租受害支援中心):1533-8119,平日9:00–18:00(週末與國定假日休息)。HUG為受全租損害的房客提供免費法律諮詢。需要用你的語言取得協助(20種語言,平日09:00–22:00,18:00之後僅限韓語、英語和中文),請撥打1345出入境·外國人綜合諮詢中心。
- 租約期滿但押金沒有退還時,向法院申請임차권등기명령(租賃權登記命令)。在命令登記到登記簿上之前,不要搬走,也不要遷移地址——這樣你的優先順位才會在搬家後保留下來。