1. 付钱之前
- 등기부등본要自己到 iros.go.kr 查看(在线查看₩700,出具副本₩1,000),不要用中介给你的复印件。签约当天和付尾款之前,再调取一次。
- 登记簿上的所有人姓名必须与合同上的对方/证件完全一致。不一致就停下。
- 查看건축물대장(建筑物台账)上有没有“위반건축물”(违章建筑)记录——列为违章建筑的房子,HUG不予担保(公寓不受这项检查限制)。
2. 三个危险信号 = 走人
- ① 근저당(抵押权)加上你的押金,已经没有余地。只有在在先的担保债权加上你的押金,不超过HUG自己对房屋估价的90%时,HUG才会担保。对多户住宅等非公寓住宅,HUG按공시가격(公示价格)的140%估价,所以实际上限约为공시가격的126%——在多户建筑里,其他租户的押金也算作在先债务(HUG担保说明页面,2026-10-10查阅)。
- ② 登记簿上有“신탁”(信托)——信托公司是法律上的所有人。签字的人可能没有未经信托公司同意就出租的权限,HUG把未经同意签订的租约列为已知的诈骗类型。
- ③ 租金远低于市场价,或者催你把钱汇到不是登记所有人的账户。
3. 保护押金
- 入住当天办理체류지 변경신고(居住地变更申报——对外国人来说相当于전입신고,期限15天)并取得확정일자(确定日期)。保护从申报的第二天开始(주택임대차보호법 §3),所以在入住当天设立的抵押,顺位仍然排在你前面。
- 办理押金担保:HUG的전세보증금반환보증(全租押金返还担保,khug.or.kr)接受外国人。押金在首都圈最高₩700M,其他地区最高₩500M(有月租的,按此项审查折算成押金)。必须在租期过半之前申请,从尾款日和你的入住申报日中较晚的一天起算,并且你必须已实际住在那里,且已完成전입신고和확정일자。
- 只能通过银行转账汇到登记所有人的账户,并附上备注。绝对不要付现金。
4. 出了问题怎么办
- HUG 전세피해지원센터(全租受害支援中心):1533-8119,工作日9:00–18:00(周末和公共假日休息)。HUG为全租受害的租户提供免费法律咨询。需要用你的语言获得帮助(20种语言,工作日09:00–22:00,18:00之后仅限韩语、英语和汉语),请拨打1345出入境·外国人综合咨询中心。
- 租期已满但押金没有退还时,向法院申请임차권등기명령(租赁权登记命令)。在命令登记到登记簿上之前,不要搬走,也不要迁移地址——只有这样,你的优先顺位才会在搬家后得以保留。