Wohnen mieten in Korea als Ausländer

Tipps — Kautionsschutz + Betrug vermeiden

• 전입신고 + 확정일자 = KautionsschutzDer wichtigste Schritt überhaupt: Melde am Einzugstag deine Adresse (für registrierte Ausländer ist die Adressmeldung der 전입신고 — Frist 15 Tage) und lass dir beim 주민센터 einen 확정일자 auf den Vertrag setzen. Der Schutz beginnt erst am Tag nach der Meldung — wer die Frist ausreizt, lässt eine Lücke, in die sich eine neue Hypothek des Vermieters schieben kann. Zusammen stellen sie deine Kaution vor spätere Gläubiger. Wer das auslässt, verliert so seine Kaution.
• Kleine Kautionen werden zuerst ausgezahltBei einer kleinen Kaution wird ein Teilbetrag bei der Versteigerung sogar vor einer früheren Hypothek zurückgezahlt — wenn du eingezogen bist und deine Adresse gemeldet hast, bevor die Versteigerung beantragt wurde (주택임대차보호법 §8). Seoul: Kautionen bis ₩165M, geschützt bis ₩55M. 과밀억제권역 (Teile von Incheon + Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo: ₩145M / ₩48M. Übrige 광역시 (Großstädte mit Provinzstatus) + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek: ₩85M / ₩28M. Anderswo: ₩75M / ₩25M. Der Teilbetrag übersteigt nie die Hälfte des Werts der Wohnung, und eine vor dem 21. Februar 2023 eingetragene Hypothek wird an den älteren, niedrigeren Grenzen gemessen — prüfe ihr Datum im 등기부등본.
• Immer das 등기부등본 prüfenSieh den Grundbuchauszug (등기부등본, ₩700 online auf iros.go.kr) ein, bevor du irgendetwas zahlst. Steht eine große Hypothek (근저당) vor deiner Kaution, ist dein Geld bei einem Ausfall in Gefahr — besonders bei Jeonse. Lass die Finger von überschuldeten Wohnungen.
• 전세사기 ist real — siehe /scamsJeonse-Betrug (전세사기) hat Mieter ihre gesamte Kaution gekostet: falsche Vermieter, überbelastete „Villas“, doppelte Verträge. Prüfe, dass der Eigentümer im 등기부등본 derjenige ist, an den du zahlst, und sieh dir unter /scams die Muster an. Wenn es passiert, setzt die staatliche Opferhilfe nach dem 전세사기피해자 특별법 in der Regel ebenfalls den 전입신고 + 확정일자 voraus — ein Grund mehr, sie nie auszulassen.
• Maklerprovision (중개수수료)Die Gebühr des 부동산-Maklers ist per Provinzverordnung gedeckelt; jede Seite zahlt ihren eigenen Teil, fällig, wenn das Geld vollständig gezahlt ist, sofern ihr nichts anderes vereinbart. Berechne zuerst den umgerechneten Wert — 보증금 + (월세 × 100), oder × 70, wenn die Summe unter ₩50M liegt — und wende dann die Stufe an (Seoul): 0,5 % unter ₩50M (max. ₩200.000), 0,4 % unter ₩100M (max. ₩300.000), 0,3 % unter ₩600M, 0,4 % unter ₩1,2B, 0,5 % unter ₩1,5B, 0,6 % darüber. Ein Wolse mit ₩10M / ₩700k ergibt also umgerechnet ₩80M und ist bei ₩300.000 gedeckelt — nicht „eine Monatsmiete“. Frag vorab nach dem genauen Betrag; innerhalb der Obergrenze ist er verhandelbar. Die Tabelle von Seoul: land.seoul.go.kr
• 관리비 nicht vergessenZusätzlich zur Miete verlangen die meisten Gebäude 관리비 (monatliche Betriebskosten: Reinigung, Sicherheitsdienst, manchmal Heizung/Wasser). Frag immer vor der Unterschrift nach dem genauen Betrag und was er umfasst, und lass ihn in den Vertrag schreiben.
• Noch keine ARC? Kurzzeitmiete wählenDie Adressmeldung, die eine Kaution schützt, reichen registrierte Ausländer ein — vor deiner ARC kannst du sie nicht einreichen, eine große Kaution ist also ungeschützt. Bis sie da ist, nimm ein Goshiwon, ein Share House oder eine möblierte Kurzzeitmiete — kleine Kaution, keine lange Bindung.
• 직방 / 다방 + Büros für AusländerAngebote findest du in den Apps 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) und beim 부동산 im Viertel. Für Service auf Englisch such nach Büros/Share-House-Betreibern, die auf Ausländer ausgerichtet sind — und geh trotzdem jede Prüfung des Ablaufs selbst durch.
• Alles schriftlich in den VertragMündliche Zusagen (Reparaturen, wer was zahlt) sind wertlos — lass sie in den 계약서 (Vertrag) schreiben. Bestätige Auszugsdatum, Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung und alle Reinigungs-/Vertragsstrafenbedingungen schriftlich.