外国人が韓国で部屋を借りる

ヒント — 保証金保護と詐欺回避

• 전입신고 + 확정일자 = 保証金の保護いちばん大事なステップです：入居日に住所を届け出て（登録外国人にとってはこの住所の届け出が 전입신고〈転入届〉です — 期限は15日）、주민센터（住民センター）で契約書に 확정일자（確定日付）をもらってください。保護は届け出の翌日からしか始まらないので、期限ぎりぎりまで待つと、家主の新しい抵当権が割り込める隙ができます。この両方で、保証金が後の債権者より先になります。これを省いたことで、借り手は保証金を失っています。
• 少額の保証金は先に返されます少額の保証金には、競売で先に設定された抵当権よりも先に返される部分があります — 競売の申し立て前に入居して住所を届け出ていれば（주택임대차보호법〈住宅賃貸借保護法〉§8）。ソウル：保証金₩165Mまで、₩55Mまで保護。과밀억제권역（過密抑制圏域、仁川 + 京畿の一部）、世宗、龍仁、華城、金浦：₩145M / ₩48M。その他の 광역시（広域市）+ 安山、広州（京畿）、坡州、利川、平沢：₩85M / ₩28M。それ以外：₩75M / ₩25M。この部分は住宅価額の半分を超えず、2023年2月21日より前に登記された抵当権には以前のより低い基準が適用されます — 등기부등본 でその日付を確認してください。
• 등기부등본 は必ず確認何か払う前に不動産登記簿（등기부등본、iros.go.kr でオンライン₩700）を見てください。保証金より先に大きな抵当権（근저당）があれば、債務不履行のときにお金が危険にさらされます — 特にチョンセでは。借入過多の物件からは手を引いてください。
• 전세사기 は現実です — /scams も確認チョンセ詐欺（전세사기）で借り手が保証金を丸ごと失っています：偽の家主、抵当過多の「ヴィラ」、二重契約。등기부등본 上の所有者が支払い先と同じか確認し、手口は /scams で確認してください。被害にあった場合、전세사기피해자 특별법（チョンセ詐欺被害者特別法）による政府の被害者支援も、原則として 전입신고 + 확정일자 を必要とします — これらを決して省いてはいけない理由がもうひとつです。
• 仲介手数料（중개수수료）부동산（不動産屋）の手数料は道・広域市の条例で上限が決まっています。双方がそれぞれ自分の分を払い、別に合意しない限り代金を全額払い終えた時点で支払います。まず換算額を出します — 보증금 + (월세 × 100)、その合計が₩50M未満なら × 70 — そこに区分を当てはめます（ソウル）：₩50M未満0.5%（上限₩200,000）、₩100M未満0.4%（上限₩300,000）、₩600M未満0.3%、₩1.2B未満0.4%、₩1.5B未満0.5%、それ以上0.6%。つまり ₩10M / ₩700k のウォルセは₩80Mに換算され、上限は₩300,000です —「家賃ひと月分」ではありません。正確な金額を前もって聞いてください。上限の範囲内で交渉できます。ソウル市の料率表：land.seoul.go.kr
• 관리비 を忘れずに家賃に加えて、ほとんどの建物は 관리비（毎月の管理費：清掃、警備、場合によっては暖房/水道）を取ります。署名する前に必ず正確な金額と含まれる項目を聞き、契約書に書いてもらってください。
• まだARCがない？ 短期にしましょう保証金を守る住所の届け出は登録外国人が行うものです — ARCが出る前は届け出られないので、高額の保証金は保護されません。届くまでは考試院、シェアハウス、家具付きの短期賃貸を使いましょう — 保証金が少なく、縛りもありません。
• 직방 / 다방 + 外国人向け不動産屋物件は 직방（Zigbang）+ 다방（Dabang）アプリと近所の 부동산（不動産屋）にあります。英語で対応してほしいなら、外国人向けの不動産屋/シェアハウス運営会社を探してください — それでも、流れの中の確認はすべて自分で行ってください。
• すべて契約書に書いてもらう口約束（修理、誰が何を払うか）には何の意味もありません — 계약서（契約書）に書いてもらってください。退去日、保証金の返還時期、清掃/違約金の条件も書面で確認しましょう。