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Vivre en Corée

Louer un logement en Corée en tant qu'étranger

Le logement est l'obstacle le plus important — et le plus risqué — pour les résidents : l'arnaque 전세사기 (fraude à la caution) est si grave que la Corée a adopté une loi spéciale pour aider les victimes. Comparaison de 6 types de bail (4 adaptés aux étrangers, 3 à faible risque de caution), le parcours de location sécurisée qui protège votre argent (등기부등본 → contrat → 전입신고 + 확정일자), et 9 conseils.

Mis à jour en 2026-07 · revérifié le 09/10/2026. Ceci n'est PAS un conseil juridique — pour les cautions importantes, consultez un 법무사/avocat + souscrivez une 전세보증보험. Consultez les schémas de fraude sur /scams ; vous aurez d'abord besoin d'un compte bancaire (/banking-arc) + de l'ARC.

✨ En détail · ici seulement
Arnaque au jeonse / à la caution — Guide de survie

Ne perdez pas votre caution. Les vérifications précises que les propriétaires espèrent vous voir sauter.

En date du 2026-10-10

6 types de bail — filtrer par caution + risque

6 résultats

Goshiwon (minuscule chambre privée)

고시원 · goshiwon
🟢 Adapté aux étrangers
Caution
Souvent aucune — à confirmer avant de payer
Mensuel
Mensuel
Risque sur la caution : faibleau mois, sans contrat
Idéal pour
Solution d’attente la moins chère — étudiants, tout nouveaux arrivants
Points forts :
  • • Souvent AUCUNE caution
  • • Minuscule chambre privée, cuisine/salle de bain partagées
  • • Au mois, sans rendez-vous
  • • Un premier point de chute peu coûteux

Minuscule — les chambres de goshiwon à Séoul faisaient en moyenne 7,2 ㎡ dans l’enquête municipale de 2020 ; seuls les bâtiments construits à partir de juillet 2022 doivent offrir 7 ㎡ (9 ㎡ avec salle de bain) + une fenêtre. Peu ou pas de caution + pas de long contrat — un premier point de chute le temps de régler votre ARC + votre banque + un vrai bail.

Location courte durée / meublée

단기임대 · dangi-imdae
🟢 Adapté aux étrangers
Caution
Petite — demandez ce qu’elle couvre
Mensuel
Mensuel ; comparez le total avec un wolse d’1 an
Risque sur la caution : faible1–6 mois
Idéal pour
Nouveaux arrivants + ceux qui n’ont pas encore d’ARC
Points forts :
  • • Meublé, durée souple de 1–6 mois
  • • Petite caution
  • • Peu d’argent en jeu avant votre ARC
  • • Charges parfois comprises

Idéal pour vos premiers mois, avant l’arrivée de l’ARC — tant que vous n’êtes pas enregistré, vous ne pouvez pas faire le 전입신고 qui protège une caution, alors gardez la somme en jeu petite. Faible risque + faible engagement.

Colocation (share house)

셰어하우스 · share house
🟢 Adapté aux étrangers
Caution
Petite — demandez ce qu’elle couvre
Mensuel
Mensuel ; demandez si les charges sont incluses
Risque sur la caution : faible1–12 mois, souple
Idéal pour
Nouveaux arrivants sociables qui veulent un logement anglophone et peu engageant
Points forts :
  • • Chambre privée + espaces communs partagés
  • • Petite caution, durée souple
  • • Certains gestionnaires fonctionnent en anglais
  • • Généralement meublé

Un atterrissage en douceur côté vie sociale — certains gestionnaires travaillent en anglais. Vérifiez ce que couvre la (petite) caution, quelles charges sont incluses et les conditions de ménage au départ.

Wolse (loyer mensuel + caution)

월세 · wolse
🟢 Adapté aux étrangers
Caution
Une caution plus un loyer — plus la caution est élevée, plus le loyer est bas
Mensuel
Mensuel, fixé selon l’annonce
Risque sur la caution : moyen1–2 ans
Idéal pour
La plupart des étrangers — caution gérable + loyer mensuel
Points forts :
  • • Caution + loyer mensuel
  • • Le choix par défaut des étrangers
  • • Moins de capital nécessaire qu’en jeonse
  • • Souple, très répandu

Le bail standard des étrangers. Vérifiez ce que des logements similaires se louent réellement sur rt.molit.go.kr (les loyers enregistrés publiés par l’État). Faites quand même le 전입신고 + 확정일자 pour protéger la caution.

Ban-jeonse (semi-jeonse hybride)

반전세 · ban-jeonse
🟡 Faisable
Caution
Élevée — bien au-dessus d’une caution de wolse classique
Mensuel
Mensuel, plus bas qu’un wolse simple
Risque sur la caution : ÉLEVÉ1–2 ans
Idéal pour
Juste milieu — caution plus élevée, loyer mensuel plus bas
Points forts :
  • • Caution plus élevée + loyer mensuel réduit
  • • Entre wolse et jeonse
  • • Réduit les sorties d’argent mensuelles
  • • Courant quand un jeonse est converti

Une caution plus élevée achète un loyer mensuel plus bas. Comme la caution est importante, les mêmes règles de protection de la caution + la même vérification du 등기부등본 qu’en jeonse s’appliquent.

Jeonse (key money, sans loyer mensuel)

전세 · jeonse
🔴 Difficile pour les étrangers
Caution
Une grosse somme unique qui remplace le loyer
Mensuel
Aucun (key money)
Risque sur la caution : ÉLEVÉ2 ans
Idéal pour
Résidents de long séjour disposant d’un gros capital et qui comprennent le risque
Points forts :
  • • Grosse caution, AUCUN loyer mensuel
  • • Caution intégralement rendue en fin de bail
  • • Le propriétaire place votre caution au lieu de demander un loyer
  • • Standard de 2 ans

Propre à la Corée + particulièrement risqué. Le 전세사기 (fraude à la caution) est bien réel — vérifiez TOUJOURS le 등기부등본 pour les hypothèques + souscrivez une assurance de restitution de caution (HUG accepte les étrangers). Pas pour les courts séjours.

Comment louer en toute sécurité — 6 étapes

Les étapes qui protègent votre caution. Ne sautez pas les étapes 3 et 5.

  1. 1

    Chercher des annonces · 집 찾기

    Parcourez les applis 직방 (Zigbang) / 다방 (Dabang) ou entrez dans un 부동산 (agence immobilière) du quartier ; utilisez une surcouche de traduction si l’appli est en coréen, ou une agence tournée vers les étrangers pour l’anglais. Vérifiez les loyers réellement enregistrés dans le secteur sur rt.molit.go.kr. Choisissez entre wolse et courte durée selon que vous avez déjà ou non une ARC.

  2. 2

    Visiter sur place · 집 보기

    Visitez toujours avant de payer quoi que ce soit. Vérifiez la pression de l’eau, la moisissure, le chauffage (난방), le 관리비 (charges mensuelles — demandez le montant exact), l’ensoleillement et le bruit. Photographiez les dégâts existants.

  3. 3

    Vérifier le 등기부등본 (registre foncier) · 등기부등본 확인

    AVANT de signer, consultez le 등기부등본 sur iros.go.kr (₩700 pour la consultation en ligne, ₩1 000 pour un extrait délivré) pour confirmer que le propriétaire possède bien le bien + repérer hypothèques/sûretés (근저당). Sûretés lourdes = risque élevé de 전세사기 — renoncez. L’agence peut le sortir ; pour les grosses cautions, vérifiez de votre côté.

  4. 4

    Signer le contrat + payer la caution · 계약 + 보증금

    Signez le 임대차계약서 (contrat de bail) avec l’agence. En général, vous versez un acompte (계약금 — le montant figure au contrat) pour réserver, et le solde à l’emménagement. Le 중개수수료 (commission d’agence) est dû quand l’argent est entièrement payé, sauf accord contraire ; chaque partie paie la sienne. C’est un pourcentage plafonné d’une valeur CONVERTIE — 보증금 + 월세×100 (×70 si le total est sous ₩50M) — et non un mois de loyer : à Séoul 0,5 % sous ₩50M (max. ₩200 000), 0,4 % sous ₩100M (max. ₩300 000), 0,3 % sous ₩600M, puis 0,4 %/0,5 %/0,6 % dans les tranches au-dessus. Vérifiez que le bénéficiaire du paiement est bien le propriétaire inscrit.

  5. 5

    Déclaration d’emménagement + date certaine · 전입신고 + 확정일자

    Le jour de l’emménagement, déclarez votre nouvelle adresse — pour un étranger enregistré, cette déclaration (au 주민센터, au bureau de l’immigration ou sur HiKorea avec un 공동인증서) est le 전입신고, délai légal de 15 jours — et faites apposer un 확정일자 (date certaine) sur le contrat au 주민센터. La protection commence le lendemain de la déclaration ; ensemble, ils donnent à votre caution la PRIORITÉ si le logement est vendu aux enchères. Si la caution dépasse ₩60M ou le loyer ₩300 000/mois (en ville), le bail doit aussi être déclaré dans les 30 jours suivant la signature (주택 임대차 신고) — déposée avec le contrat joint, cette déclaration vaut aussi 확정일자. Cette étape n’est pas négociable.

  6. 6

    Pour les grosses cautions : prendre une assurance · 전세보증보험

    Pour un jeonse / ban-jeonse, souscrivez une assurance de restitution de caution afin d’être remboursé même si le propriétaire fait défaut. Le 전세보증금반환보증 de la HUG accepte les étrangers : caution jusqu’à ₩700M dans la région capitale (₩500M ailleurs ; tout loyer mensuel est converti en caution pour ce critère), demande avant que la moitié de la durée du bail soit écoulée (comptée à partir de la plus tardive des deux dates : jour du solde ou déclaration d’emménagement), et vous devez y habiter avec l’étape 5 faite, un bail d’1 an ou plus et un contrat signé par l’intermédiaire d’un agent agréé. Vérifiez sur la page de la HUG (khug.or.kr) si votre logement est éligible avant de signer.

Conseils — protection de la caution + éviter les arnaques

  • 전입신고 + 확정일자 = protection de la cautionL’étape la plus importante de toutes : le jour de l’emménagement, déclarez votre adresse (pour un étranger enregistré, la déclaration d’adresse est le 전입신고 — délai de 15 jours) et faites apposer un 확정일자 sur le contrat au 주민센터. La protection ne commence que le lendemain de la déclaration ; attendre la fin du délai laisse un trou dans lequel une nouvelle hypothèque du propriétaire peut passer devant. Ensemble, ils placent votre caution avant les créanciers ultérieurs. C’est en sautant cette étape que des locataires perdent leur caution.
  • Les petites cautions sont payées en premierUne petite caution comporte une part remboursée avant même une hypothèque antérieure lors d’une vente aux enchères — si vous avez emménagé et déclaré votre adresse avant le dépôt de la demande de vente (주택임대차보호법 §8). Séoul : cautions jusqu’à ₩165M, protégées jusqu’à ₩55M. 과밀억제권역 (une partie d’Incheon + du Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo : ₩145M / ₩48M. Autres 광역시 (grandes villes métropolitaines) + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek : ₩85M / ₩28M. Ailleurs : ₩75M / ₩25M. Cette part ne dépasse jamais la moitié de la valeur du logement, et une hypothèque inscrite avant le 21 février 2023 est mesurée selon les anciens plafonds, plus bas — vérifiez sa date sur le 등기부등본.
  • Vérifiez toujours le 등기부등본Consultez le registre foncier (등기부등본, ₩700 en ligne sur iros.go.kr) avant de payer quoi que ce soit. S’il y a une grosse hypothèque (근저당) devant votre caution, votre argent est en danger en cas de défaut — surtout en jeonse. Fuyez les logements surendettés.
  • Le 전세사기 est réel — voir /scamsLa fraude au jeonse (전세사기) a coûté à des locataires la totalité de leur caution : faux propriétaires, « villas » surhypothéquées, contrats en double. Vérifiez que le propriétaire inscrit au 등기부등본 est bien la personne que vous payez, et consultez /scams pour les schémas. Si cela arrive, l’aide publique aux victimes prévue par le 전세사기피해자 특별법 exige en général aussi le 전입신고 + 확정일자 — une raison de plus de ne jamais les sauter.
  • Commission d’agence (중개수수료)Les honoraires de l’agent du 부동산 sont plafonnés par arrêté provincial ; chaque partie paie les siens, dus quand l’argent est entièrement payé, sauf accord contraire. Calculez d’abord la valeur convertie — 보증금 + (월세 × 100), ou × 70 si ce total est sous ₩50M — puis appliquez la tranche (Séoul) : 0,5 % sous ₩50M (max. ₩200 000), 0,4 % sous ₩100M (max. ₩300 000), 0,3 % sous ₩600M, 0,4 % sous ₩1,2B, 0,5 % sous ₩1,5B, 0,6 % au-delà. Ainsi un wolse à ₩10M / ₩700k se convertit en ₩80M et plafonne à ₩300 000 — pas « un mois de loyer ». Demandez le chiffre exact dès le départ ; il est négociable dans la limite du plafond. Barème de Séoul : land.seoul.go.kr
  • N’oubliez pas le 관리비En plus du loyer, la plupart des immeubles facturent un 관리비 (charges mensuelles : ménage, gardiennage, parfois chauffage/eau). Demandez toujours le montant exact et ce qu’il comprend avant de signer, et faites-le inscrire au contrat.
  • Pas encore d’ARC ? Optez pour la courte duréeLa déclaration d’adresse qui protège une caution est faite par les étrangers enregistrés — avant votre ARC, vous ne pouvez pas la faire, donc une grosse caution n’a aucune protection. En attendant, prenez un goshiwon, une colocation ou une location meublée de courte durée — petite caution, aucun engagement.
  • 직방 / 다방 + agences pour étrangersLes annonces sont sur les applis 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) et dans les 부동산 de quartier. Pour un service en anglais, cherchez des agences/gestionnaires de colocation tournés vers les étrangers — et faites quand même vous-même chaque vérification du parcours.
  • Faites tout inscrire au contratLes promesses orales (réparations, qui paie quoi) ne valent rien — faites-les inscrire au 계약서 (contrat). Confirmez par écrit la date de départ, le délai de restitution de la caution et toute condition de ménage/pénalité.

Guide de phrases pour le 부동산 (agence immobilière)

Je cherche un logement en wolse (au mois).
월세 방 찾고 있어요.
Wolse bang chatgo isseoyo.
Combien sont la caution et le loyer ?
보증금이랑 월세 얼마예요?
Bojeunggeum-irang wolse eolmayeyo?
Combien sont les charges ?
관리비 얼마예요?
Gwallibi eolmayeyo?
Puis-je voir le registre foncier ?
등기부등본 볼 수 있어요?
Deunggibu-deungbon bol su isseoyo?
Combien est la commission d’agence ?
중개수수료 얼마예요?
Junggae-susuryo eolmayeyo?
Quand vais-je récupérer ma caution ?
보증금 언제 돌려받아요?
Bojeunggeum eonje dollyeo-badayo?

Voir aussi

Schémas de fraude à la caution : /scams. Compte bancaire pour le virement de la caution : /banking-arc. Un numéro de téléphone pour s'inscrire aux applis d'annonces : /mobile-carrier.