Menyewa rumah di Korea sebagai orang asing

Tips — perlindungan deposit + menghindari penipuan

• 전입신고 + 확정일자 = perlindungan depositLangkah paling penting: pada hari pindah masuk, laporkan alamat Anda (bagi orang asing terdaftar, laporan alamat adalah 전입신고 — batas waktu 15 hari) dan dapatkan 확정일자 pada kontrak di 주민센터. Perlindungan baru mulai sehari setelah Anda melapor, jadi menunggu sampai batas waktu meninggalkan celah yang bisa didahului hak tanggungan baru milik pemilik. Bersama-sama keduanya menempatkan deposit Anda di depan kreditur yang datang belakangan. Melewatkan langkah ini adalah cara penyewa kehilangan deposit.
• Deposit kecil dibayar lebih duluDeposit kecil memiliki porsi yang dibayar kembali bahkan sebelum hak tanggungan yang lebih awal saat lelang — jika Anda sudah pindah masuk dan melaporkan alamat sebelum lelang diajukan (주택임대차보호법 §8). Seoul: deposit hingga ₩165M, dilindungi hingga ₩55M. 과밀억제권역 (sebagian Incheon + Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo: ₩145M / ₩48M. 광역시 (kota metropolitan) lainnya + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek: ₩85M / ₩28M. Di tempat lain: ₩75M / ₩25M. Porsi ini tidak pernah melebihi separuh nilai hunian, dan hak tanggungan yang didaftarkan sebelum 21 Februari 2023 diukur dengan batas lama yang lebih rendah — cek tanggalnya di 등기부등본.
• Selalu periksa 등기부등본Lihat register properti (등기부등본, ₩700 online di iros.go.kr) sebelum membayar apa pun. Jika ada hak tanggungan (근저당) besar di depan deposit Anda, uang Anda berisiko saat gagal bayar — terutama untuk jeonse. Tinggalkan unit yang utangnya berlebihan.
• 전세사기 itu nyata — cek juga /scamsPenipuan jeonse (전세사기) telah membuat penyewa kehilangan seluruh deposit: pemilik palsu, "vila" yang dibebani hak tanggungan berlebihan, kontrak ganda. Pastikan pemilik di 등기부등본 sama dengan orang yang Anda bayar, dan lihat polanya di /scams. Jika terjadi, bantuan pemerintah bagi korban berdasarkan 전세사기피해자 특별법 umumnya juga mensyaratkan 전입신고 + 확정일자 — satu alasan lagi untuk tidak pernah melewatkannya.
• Komisi agen (중개수수료)Imbalan agen 부동산 dibatasi oleh peraturan daerah provinsi; tiap pihak membayar bagiannya sendiri, jatuh tempo saat uang sudah dibayar lunas kecuali disepakati lain. Hitung dulu nilai konversinya — 보증금 + (월세 × 100), atau × 70 jika totalnya di bawah ₩50M — lalu terapkan rentangnya (Seoul): 0,5% di bawah ₩50M (maks. ₩200.000), 0,4% di bawah ₩100M (maks. ₩300.000), 0,3% di bawah ₩600M, 0,4% di bawah ₩1,2B, 0,5% di bawah ₩1,5B, 0,6% di atasnya. Jadi wolse ₩10M / ₩700k dikonversi menjadi ₩80M dan dibatasi ₩300.000 — bukan "sewa sebulan". Tanyakan angka pastinya di awal; bisa ditawar dalam batas tersebut. Tabel Seoul: land.seoul.go.kr
• Jangan lupa 관리비Selain sewa, kebanyakan gedung memungut 관리비 (biaya pengelolaan bulanan: kebersihan, keamanan, kadang pemanas/air). Selalu tanyakan jumlah pastinya dan apa saja yang termasuk sebelum tanda tangan, dan minta dicantumkan di kontrak.
• Belum punya ARC? Pilih jangka pendekLaporan alamat yang melindungi deposit diajukan oleh orang asing terdaftar — sebelum ARC terbit, Anda tidak bisa mengajukannya, jadi deposit besar tidak terlindungi sama sekali. Sampai ARC terbit, pakai goshiwon, share house, atau sewa jangka pendek berperabot — deposit kecil, tanpa ikatan.
• 직방 / 다방 + agen untuk orang asingIklan tersedia di aplikasi 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) dan di 부동산 sekitar. Untuk layanan bahasa Inggris, cari agen/pengelola share house yang melayani orang asing — dan tetap jalankan sendiri setiap pemeriksaan dalam alur ini.
• Tuangkan semuanya dalam kontrak tertulisJanji lisan (perbaikan, siapa membayar apa) tidak ada artinya — minta dituliskan di 계약서 (kontrak). Pastikan secara tertulis tanggal pindah keluar, waktu pengembalian deposit, dan setiap ketentuan kebersihan/denda.