Alquilar en Corea siendo extranjero

Consejos — proteger el depósito y evitar fraudes

• 전입신고 + 확정일자 = protección del depósitoEl paso más importante de todos: el día de la mudanza, declara tu dirección (para un extranjero registrado, la declaración de dirección es el 전입신고, con plazo de 15 días) y haz poner un 확정일자 en el contrato en el 주민센터. La protección solo comienza el día siguiente a la declaración, así que esperar hasta el final del plazo deja un hueco por el que puede colarse una nueva hipoteca del arrendador. Juntos, ponen tu depósito por delante de los acreedores posteriores. Saltarse esto es como los inquilinos pierden sus depósitos.
• Los depósitos pequeños se pagan primeroUn depósito pequeño tiene una parte que se devuelve incluso antes que una hipoteca anterior en una subasta, si te mudaste y declaraste tu dirección antes de que se solicitara la subasta (주택임대차보호법 §8). Seúl: depósitos de hasta ₩165M, protegidos hasta ₩55M. 과밀억제권역 (partes de Incheon + Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo: ₩145M / ₩48M. Otras 광역시 + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek: ₩85M / ₩28M. En el resto: ₩75M / ₩25M. Esa parte nunca supera la mitad del valor de la vivienda, y una hipoteca registrada antes del 21 de febrero de 2023 se mide con los límites anteriores, más bajos: comprueba su fecha en el 등기부등본.
• Revisa siempre el 등기부등본Consulta el registro de la propiedad (등기부등본, ₩700 en línea en iros.go.kr) antes de pagar nada. Si hay una hipoteca grande (근저당) por delante de tu depósito, tu dinero corre peligro si hay un incumplimiento, sobre todo en el jeonse. Aléjate de las viviendas sobreendeudadas.
• El 전세사기 es real: cruza con /scamsEl fraude de jeonse (전세사기) ha costado a inquilinos la totalidad de sus depósitos: falsos arrendadores, “villas” hipotecadas en exceso, contratos duplicados. Verifica que el propietario del 등기부등본 coincida con a quien le pagas, y consulta /scams para ver los patrones. Si ocurre, el apoyo gubernamental a las víctimas bajo la 전세사기피해자 특별법 por lo general exige también el 전입신고 + 확정일자: una razón más para no saltártelos nunca.
• Comisión de la inmobiliaria (중개수수료)La tarifa del agente de la 부동산 tiene un tope fijado por ordenanza provincial; cada parte paga la suya, y vence cuando el dinero se ha pagado por completo, salvo que acuerden otra cosa. Calcula primero el valor convertido — 보증금 + (월세 × 100), o × 70 si esa suma queda por debajo de ₩50M — y luego aplica el tramo (Seúl): 0,5% por debajo de ₩50M (máx. ₩200.000), 0,4% por debajo de ₩100M (máx. ₩300.000), 0,3% por debajo de ₩600M, 0,4% por debajo de ₩1,2 mil millones, 0,5% por debajo de ₩1,5 mil millones, 0,6% por encima. Así, un wolse de ₩10M / ₩700k se convierte en ₩80M y tiene un tope de ₩300.000, no “un mes de alquiler”. Pide la cifra exacta desde el principio; es negociable dentro del tope. Tabla de Seúl: land.seoul.go.kr
• No olvides el 관리비Además del alquiler, la mayoría de los edificios cobran un 관리비 (mantenimiento mensual: limpieza, seguridad, a veces calefacción/agua). Pregunta siempre el monto exacto y qué incluye antes de firmar, y haz que quede escrito en el contrato.
• ¿Aún sin ARC? Elige corta estanciaLa declaración de dirección que protege un depósito la presentan los extranjeros registrados: antes de tu ARC no puedes presentarla, así que un depósito grande no tiene ninguna protección. Hasta que llegue, usa un goshiwon, una casa compartida o un alquiler amueblado de corta estancia: depósito pequeño, sin ataduras.
• 직방 / 다방 + inmobiliarias para extranjerosLos anuncios están en las apps 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) y en las 부동산 del barrio. Para atención en inglés, busca inmobiliarias/operadores de casas compartidas enfocados en extranjeros, y aun así haz tú mismo cada verificación del proceso.
• Pon todo por escrito en el contratoLas promesas verbales (reparaciones, quién paga qué) no valen nada: haz que queden escritas en el 계약서. Confirma por escrito la fecha de salida, el plazo de devolución del depósito y cualquier condición de limpieza/penalización.