外國人在韓國租屋

小提示 — 押金保護與防詐騙

• 전입신고 + 확정일자 = 押金保護最重要的一步：入住當天申報住址（對已登錄的外國人來說，住址申報就是 전입신고〈遷入申報〉— 期限15天），並在 주민센터（居民中心）為合約蓋上 확정일자（確定日期）。保護要到申報的隔天才開始，所以拖到期限才辦，就留下一個空檔，房東新設的抵押可以搶到你前面。兩者齊備，你的押金就排在之後的債權人前面。房客丟押金，往往就是因為跳過了這一步。
• 小額押金優先償還小額押金中有一部分在拍賣時甚至優先於更早設定的抵押獲得償還 — 前提是你在拍賣聲請之前已經入住並申報了住址（주택임대차보호법〈住宅租賃保護法〉§8）。首爾：押金₩165M以內，保護至₩55M。과밀억제권역（過密抑制圈，仁川 + 京畿部分地區）、世宗、龍仁、華城、金浦：₩145M / ₩48M。其他 광역시（廣域市）+ 安山、廣州（京畿）、坡州、利川、平澤：₩85M / ₩28M。其他地區：₩75M / ₩25M。這部分不超過房屋價值的一半；2023年2月21日之前登記的抵押按舊的、較低的標準計算 — 請在 등기부등본 上查看其日期。
• 一定要查 등기부등본付任何錢之前，先查看不動產登記簿（등기부등본，在 iros.go.kr 網路₩700）。如果你的押金前面有一筆大額抵押（근저당），一旦違約你的錢就有風險 — 全稅房尤其如此。負債過高的房子請果斷放棄。
• 전세사기 確實存在 — 對照 /scams全稅詐騙（전세사기）已讓房客損失了全部押金：假房東、抵押過度的「別墅」（多戶住宅）、一屋多租。查證 등기부등본 上的所有權人就是你付款的對象，並到 /scams 看常見手法。萬一受害，依據 전세사기피해자 특별법（全稅詐騙受害者特別法）的政府受害者支援通常也要求已辦 전입신고 + 확정일자 — 這又是一個絕不能跳過它們的理由。
• 仲介費（중개수수료）부동산（房仲）的收費上限由道/市條例規定；雙方各付各的，除非另有約定，在款項全部付清時支付。先算出換算金額 — 보증금 + (월세 × 100)，合計低於₩50M則 × 70 — 再套用費率級距（首爾）：低於₩50M為0.5%（最高₩200,000），低於₩100M為0.4%（最高₩300,000），低於₩600M為0.3%，低於₩1.2B為0.4%，低於₩1.5B為0.5%，以上為0.6%。所以 ₩10M / ₩700k 的月租房換算為₩80M，上限₩300,000 — 不是「一個月的租金」。事先問清確切金額；在上限以內可以議價。首爾費率表：land.seoul.go.kr
• 別忘了 관리비除了租金，大多數大樓還會收 관리비（每月管理費：清潔、保全，有時含暖氣/水）。簽約前一定要問清確切金額和包含哪些項目，並寫進合約。
• 還沒有外國人登錄證？先短租保護押金的住址申報由已登錄的外國人辦理 — 拿到外國人登錄證之前你辦不了，所以大筆押金得不到保護。在它下來之前，住考試院、合租房或附家具的短租 — 押金少，不被綁約。
• 직방 / 다방 + 專做外國人的房仲物件在 직방（Zigbang）+ 다방（Dabang）App 和社區裡的 부동산（房仲）。需要英語服務，就找專做外國人的房仲/合租房業者 — 但流程中的每一項檢查仍要自己做。
• 一切都寫進書面合約口頭承諾（修繕、誰付什麼）毫無意義 — 把它們寫進 계약서（合約）。退租日期、押金退還時間以及任何清潔/違約金條款都要書面確認。