외국인의 한국 집 구하기

팁 — 보증금 보호 + 사기 예방

• 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호가장 중요한 단계예요. 입주 당일 주소를 신고하고(등록외국인에게는 이 주소 신고가 곧 전입신고예요 — 기한 15일), 주민센터에서 계약서에 확정일자를 받으세요. 보호는 신고한 다음 날부터 시작되므로, 기한을 꽉 채워 기다리면 집주인의 새 근저당이 먼저 끼어들 수 있는 틈이 생겨요. 두 가지를 갖추면 내 보증금이 이후 채권자보다 앞서요. 이걸 건너뛰어서 세입자가 보증금을 잃어요.
• 소액 보증금은 먼저 돌려받아요소액 보증금에는 경매에서 먼저 설정된 근저당보다도 앞서 돌려받는 부분이 있어요 — 경매가 신청되기 전에 입주하고 주소를 신고했다면요(주택임대차보호법 §8). 서울: 보증금 ₩165M 이하, ₩55M까지 보호. 과밀억제권역(인천 + 경기 일부), 세종, 용인, 화성, 김포: ₩145M / ₩48M. 그 밖의 광역시 + 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택: ₩85M / ₩28M. 그 외 지역: ₩75M / ₩25M. 이 부분은 주택 가액의 절반을 넘지 않고, 2023년 2월 21일 이전에 등기된 근저당에는 예전의 더 낮은 기준이 적용돼요 — 등기부등본에서 그 날짜를 확인하세요.
• 등기부등본은 꼭 확인하세요돈을 내기 전에 등기부등본(iros.go.kr에서 온라인 ₩700)을 확인하세요. 내 보증금보다 앞선 큰 근저당이 있으면, 집주인이 갚지 못할 때 내 돈이 위험해요 — 특히 전세라면요. 빚이 과하게 잡힌 집은 포기하세요.
• 전세사기는 실제로 있어요 — /scams 도 확인하세요전세사기로 세입자들이 보증금 전부를 잃었어요: 가짜 집주인, 근저당이 과하게 잡힌 "빌라", 이중 계약. 등기부등본의 소유자가 돈을 받는 사람과 같은지 확인하고, 수법은 /scams 에서 보세요. 피해를 입으면 전세사기피해자 특별법에 따른 정부 피해 지원도 일반적으로 전입신고 + 확정일자를 요구해요 — 절대 건너뛰지 말아야 할 이유가 하나 더 있는 셈이에요.
• 중개수수료부동산 중개수수료는 시·도 조례로 상한이 정해져 있어요. 각자 자기 쪽을 내고, 따로 합의하지 않으면 돈을 다 치를 때 내요. 먼저 환산가액을 계산하세요 — 보증금 + (월세 × 100), 그 합계가 ₩50M 미만이면 × 70 — 그다음 구간을 적용해요(서울): ₩50M 미만 0.5%(최대 ₩200,000), ₩100M 미만 0.4%(최대 ₩300,000), ₩600M 미만 0.3%, ₩1.2B 미만 0.4%, ₩1.5B 미만 0.5%, 그 이상 0.6%. 그래서 ₩10M / ₩700k 월세는 ₩80M으로 환산되고 상한은 ₩300,000이에요 — "월세 한 달치"가 아니에요. 정확한 금액을 미리 물어보세요. 상한 안에서는 협상할 수 있어요. 서울시 요율표: land.seoul.go.kr
• 관리비를 잊지 마세요월세와 별도로 대부분의 건물은 관리비(매달: 청소, 경비, 때로는 난방/수도)를 받아요. 계약하기 전에 정확한 금액과 포함 항목을 꼭 물어보고, 계약서에 적어 두세요.
• 외국인등록증이 아직 없나요? 단기로 가세요보증금을 지켜 주는 주소 신고는 등록외국인이 하는 거예요 — 외국인등록증이 나오기 전에는 신고할 수 없어서 큰 보증금이 보호받지 못해요. 등록증이 나올 때까지는 고시원, 셰어하우스, 가구 딸린 단기임대를 쓰세요 — 보증금이 작고 묶이지 않아요.
• 직방 / 다방 + 외국인 전문 중개사무소매물은 직방 + 다방 앱과 동네 부동산에 있어요. 영어 서비스가 필요하면 외국인 전문 중개사무소/셰어하우스 운영사를 찾으세요 — 그래도 흐름의 모든 확인은 직접 하세요.
• 모든 걸 계약서에 적으세요말로 한 약속(수리, 누가 무엇을 내는지)은 아무 의미가 없어요 — 계약서에 적어 두세요. 퇴거일, 보증금 반환 시기, 청소/위약금 조건도 서면으로 확인하세요.