Alugar na Coreia sendo estrangeiro

Dicas — proteger a caução e evitar fraudes

• 전입신고 + 확정일자 = proteção da cauçãoO passo mais importante de todos: no dia da mudança, declare o seu endereço (para um estrangeiro registrado, a declaração de endereço é o 전입신고, com prazo de 15 dias) e peça um 확정일자 no contrato no 주민센터. A proteção só começa no dia seguinte à declaração, então esperar até o fim do prazo deixa uma brecha por onde pode passar uma nova hipoteca do locador. Juntos, eles colocam a sua caução à frente de credores posteriores. Pular isso é como os inquilinos perdem suas cauções.
• Cauções pequenas são pagas primeiroUma caução pequena tem uma parte que é devolvida antes até de uma hipoteca anterior num leilão, se você se mudou e declarou o seu endereço antes de o leilão ser requerido (주택임대차보호법 §8). Seul: cauções de até ₩165M, protegidas até ₩55M. 과밀억제권역 (partes de Incheon + Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo: ₩145M / ₩48M. Outras 광역시 + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek: ₩85M / ₩28M. No restante: ₩75M / ₩25M. Essa parte nunca passa da metade do valor do imóvel, e uma hipoteca registrada antes de 21 de fevereiro de 2023 é medida pelos limites anteriores, mais baixos: confira a data dela no 등기부등본.
• Sempre confira o 등기부등본Consulte o registro do imóvel (등기부등본, ₩700 online em iros.go.kr) antes de pagar qualquer coisa. Se houver uma hipoteca grande (근저당) à frente da sua caução, o seu dinheiro corre risco em caso de inadimplência, principalmente no jeonse. Fuja de imóveis superendividados.
• O 전세사기 é real: cruze com /scamsA fraude de jeonse (전세사기) já custou a inquilinos a caução inteira: falsos locadores, “vilas” hipotecadas em excesso, contratos duplicados. Verifique se o proprietário no 등기부등본 é quem você está pagando, e veja /scams para conhecer os padrões. Se acontecer, o apoio governamental às vítimas pela 전세사기피해자 특별법 geralmente exige também o 전입신고 + 확정일자: mais um motivo para nunca pulá-los.
• Comissão da imobiliária (중개수수료)A taxa do corretor da 부동산 tem teto definido por portaria provincial; cada parte paga a sua, e ela vence quando o dinheiro é totalmente pago, salvo acordo em contrário. Calcule primeiro o valor convertido — 보증금 + (월세 × 100), ou × 70 se esse total ficar abaixo de ₩50M — e depois aplique a faixa (Seul): 0,5% abaixo de ₩50M (máx. ₩200.000), 0,4% abaixo de ₩100M (máx. ₩300.000), 0,3% abaixo de ₩600M, 0,4% abaixo de ₩1,2 bilhão, 0,5% abaixo de ₩1,5 bilhão, 0,6% acima. Assim, um wolse de ₩10M / ₩700k é convertido em ₩80M e tem teto de ₩300.000, e não “um mês de aluguel”. Peça o valor exato logo de início; ele é negociável dentro do teto. Tabela de Seul: land.seoul.go.kr
• Não esqueça o 관리비Além do aluguel, a maioria dos prédios cobra um 관리비 (manutenção mensal: limpeza, segurança, às vezes aquecimento/água). Pergunte sempre o valor exato e o que está incluído antes de assinar, e peça que conste do contrato.
• Ainda sem ARC? Opte pela curta temporadaA declaração de endereço que protege uma caução é feita por estrangeiros registrados: antes do seu ARC você não pode fazê-la, então uma caução grande fica sem nenhuma proteção. Até ele chegar, use um goshiwon, uma casa compartilhada ou um aluguel mobiliado de curta temporada: caução pequena, sem amarras.
• 직방 / 다방 + imobiliárias para estrangeirosOs anúncios ficam nos apps 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) e nas 부동산 do bairro. Para atendimento em inglês, procure imobiliárias/operadores de casas compartilhadas voltados a estrangeiros, e mesmo assim faça você mesmo cada verificação do passo a passo.
• Coloque tudo por escrito no contratoPromessas verbais (reparos, quem paga o quê) não valem nada: peça que constem do 계약서. Confirme por escrito a data de saída, o prazo de devolução da caução e quaisquer condições de limpeza/multa.