Thuê nhà ở Hàn Quốc dành cho người nước ngoài

Mẹo — bảo vệ tiền cọc + tránh lừa đảo

• 전입신고 + 확정일자 = bảo vệ tiền cọcBước quan trọng nhất: ngay ngày chuyển vào, hãy khai báo địa chỉ (với người nước ngoài đã đăng ký, khai báo địa chỉ chính là 전입신고 — thời hạn 15 ngày) và xin 확정일자 (ngày xác nhận) trên hợp đồng tại 주민센터 (trung tâm hành chính phường). Sự bảo vệ chỉ bắt đầu từ ngày hôm sau ngày bạn khai báo, nên chờ đến sát hạn sẽ để lại một khoảng trống mà khoản thế chấp mới của chủ nhà có thể chen lên trước. Cả hai cùng nhau đặt tiền cọc của bạn lên trước các chủ nợ đến sau. Bỏ qua bước này chính là cách người thuê mất tiền cọc.
• Khoản cọc nhỏ được trả trướcMột khoản cọc nhỏ có một phần được hoàn trả trước cả khoản thế chấp có từ trước khi bán đấu giá — nếu bạn đã chuyển vào và khai báo địa chỉ trước khi việc đấu giá được nộp đơn (주택임대차보호법 – Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, §8). Seoul: tiền cọc đến ₩165M, được bảo vệ đến ₩55M. 과밀억제권역 (vùng hạn chế quá tải – một phần Incheon + Gyeonggi), Sejong, Yongin, Hwaseong, Gimpo: ₩145M / ₩48M. Các 광역시 (thành phố trực thuộc trung ương) khác + Ansan, Gwangju (Gyeonggi), Paju, Icheon, Pyeongtaek: ₩85M / ₩28M. Nơi khác: ₩75M / ₩25M. Phần này không bao giờ vượt quá một nửa giá trị căn nhà, và khoản thế chấp đăng ký trước ngày 21 tháng 2 năm 2023 được tính theo mức giới hạn cũ, thấp hơn — kiểm tra ngày đó trên 등기부등본.
• Luôn kiểm tra 등기부등본Xem sổ đăng ký bất động sản (등기부등본, ₩700 trực tuyến tại iros.go.kr) trước khi trả bất kỳ khoản tiền nào. Nếu có một khoản thế chấp lớn (근저당) đứng trước tiền cọc của bạn, tiền của bạn gặp rủi ro khi chủ nhà vỡ nợ — nhất là với jeonse. Hãy bỏ qua những căn nhà vay nợ quá mức.
• 전세사기 là có thật — xem thêm /scamsLừa đảo jeonse (전세사기) đã khiến người thuê mất toàn bộ tiền cọc: chủ nhà giả, các "villa" bị thế chấp quá mức, hợp đồng trùng lặp. Xác minh chủ sở hữu trên 등기부등본 trùng với người bạn trả tiền, và xem /scams để biết các thủ đoạn. Nếu chuyện xảy ra, hỗ trợ nạn nhân của chính phủ theo 전세사기피해자 특별법 (Luật đặc biệt về nạn nhân lừa đảo jeonse) nhìn chung cũng yêu cầu 전입신고 + 확정일자 — thêm một lý do để không bao giờ bỏ qua chúng.
• Phí môi giới (중개수수료)Phí của môi giới 부동산 có mức trần theo quy định của tỉnh/thành phố; mỗi bên tự trả phần của mình, trả khi đã thanh toán đủ tiền trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Trước tiên tính giá trị quy đổi — 보증금 + (월세 × 100), hoặc × 70 nếu tổng dưới ₩50M — rồi áp dụng bậc phí (Seoul): 0.5% dưới ₩50M (tối đa ₩200,000), 0.4% dưới ₩100M (tối đa ₩300,000), 0.3% dưới ₩600M, 0.4% dưới ₩1.2B, 0.5% dưới ₩1.5B, 0.6% từ mức đó trở lên. Vậy một căn wolse ₩10M / ₩700k quy đổi thành ₩80M và có mức trần ₩300,000 — không phải "một tháng tiền thuê". Hỏi con số chính xác ngay từ đầu; có thể thương lượng trong phạm vi mức trần. Bảng phí của Seoul: land.seoul.go.kr
• Đừng quên 관리비Ngoài tiền thuê, hầu hết các tòa nhà đều thu 관리비 (phí quản lý hàng tháng: vệ sinh, bảo vệ, đôi khi cả sưởi/nước). Luôn hỏi số tiền chính xác và những gì đã bao gồm trước khi ký, và ghi rõ vào hợp đồng.
• Chưa có thẻ ARC? Hãy thuê ngắn hạnKhai báo địa chỉ để bảo vệ tiền cọc là việc của người nước ngoài đã đăng ký — trước khi có thẻ ARC bạn không thể khai báo, nên khoản cọc lớn sẽ không được bảo vệ. Cho đến khi có thẻ, hãy ở goshiwon, share house hoặc nhà thuê ngắn hạn có nội thất — tiền cọc nhỏ, không bị ràng buộc.
• 직방 / 다방 + môi giới cho người nước ngoàiTin đăng có trên các ứng dụng 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) và tại các 부동산 (văn phòng môi giới) trong khu phố. Nếu cần dịch vụ bằng tiếng Anh, hãy tìm các văn phòng môi giới/đơn vị share house chuyên cho người nước ngoài — và vẫn tự mình thực hiện mọi bước kiểm tra trong quy trình.
• Ghi mọi thứ vào hợp đồng bằng văn bảnLời hứa miệng (sửa chữa, ai trả khoản gì) không có giá trị gì — hãy ghi chúng vào 계약서 (hợp đồng). Xác nhận bằng văn bản ngày trả nhà, thời điểm hoàn trả tiền cọc, và mọi điều khoản dọn dẹp/phạt.