外国人在韩国租房

小贴士 — 押金保护与防诈骗

• 전입신고 + 확정일자 = 押金保护最重要的一步：入住当天申报住址（对已登记的外国人来说，住址申报就是 전입신고〈迁入申报〉— 期限15天），并在 주민센터（居民中心）给合同盖上 확정일자（确定日期）。保护要到申报的第二天才开始，所以拖到期限才办，就留下了一个空档，房东新设的抵押可以抢到你前面。两者齐备，你的押金就排在之后的债权人前面。租客丢押金，往往就是因为跳过了这一步。
• 小额押金优先偿还小额押金中有一部分在拍卖时甚至优先于更早设立的抵押获得偿还 — 前提是你在拍卖申请之前已经入住并申报了住址（주택임대차보호법〈住宅租赁保护法〉§8）。首尔：押金₩165M以内，保护至₩55M。과밀억제권역（过密抑制圈，仁川 + 京畿部分地区）、世宗、龙仁、华城、金浦：₩145M / ₩48M。其他 광역시（广域市）+ 安山、广州（京畿）、坡州、利川、平泽：₩85M / ₩28M。其他地区：₩75M / ₩25M。这部分不超过房屋价值的一半；2023年2月21日之前登记的抵押按旧的、更低的标准计算 — 请在 등기부등본 上查看其日期。
• 一定要查 등기부등본付任何钱之前，先查看不动产登记簿（등기부등본，在 iros.go.kr 网上₩700）。如果你的押金前面有一笔大额抵押（근저당），一旦违约你的钱就有风险 — 全税房尤其如此。负债过高的房子请果断放弃。
• 전세사기 真实存在 — 对照 /scams全税诈骗（전세사기）已让租客损失了全部押金：假房东、抵押过度的"别墅"（多户住宅）、一房多租。核实 등기부등본 上的产权人就是你付款的对象，并到 /scams 看常见手法。万一受害，依据 전세사기피해자 특별법（全税诈骗受害者特别法）的政府受害者支援通常也要求已办 전입신고 + 확정일자 — 这又是一个绝不能跳过它们的理由。
• 中介费（중개수수료）부동산（房产中介）的收费上限由道/市条例规定；双方各付各的，除非另有约定，在款项全部付清时支付。先算出换算金额 — 보증금 + (월세 × 100)，合计低于₩50M则 × 70 — 再套用费率档（首尔）：低于₩50M为0.5%（最高₩200,000），低于₩100M为0.4%（最高₩300,000），低于₩600M为0.3%，低于₩1.2B为0.4%，低于₩1.5B为0.5%，以上为0.6%。所以 ₩10M / ₩700k 的月租房换算为₩80M，上限₩300,000 — 不是"一个月的租金"。事先问清确切金额；在上限以内可以议价。首尔费率表：land.seoul.go.kr
• 别忘了 관리비除了租金，大多数楼还会收 관리비（每月物业费：清洁、安保，有时含供暖/水）。签约前一定要问清确切金额和包含哪些项目，并写进合同。
• 还没有外国人登录证？先短租保护押金的住址申报由已登记的外国人办理 — 拿到外国人登录证之前你办不了，所以大额押金得不到保护。在它下来之前，住考试院、合租房或带家具的短租 — 押金少，不被锁定。
• 직방 / 다방 + 面向外国人的中介房源在 직방（Zigbang）+ 다방（Dabang）App 和社区里的 부동산（房产中介）。需要英语服务，就找面向外国人的中介/合租房运营方 — 但流程中的每一项检查仍要自己做。
• 一切都写进书面合同口头承诺（维修、谁付什么）毫无意义 — 把它们写进 계약서（合同）。退房日期、押金退还时间以及任何清洁/违约金条款都要书面确认。