Поиск жилья
Жизнь в Корее

Аренда жилья в Корее для иностранцев

Жильё — самая большая и самая рискованная преграда для резидентов: 전세사기 (мошенничество с залогом) настолько серьёзно, что в Корее принят отдельный закон о поддержке пострадавших. Сравнение 6 типов аренды (4 дружелюбны к иностранцам, 3 с низким риском залога), процесс безопасной аренды, защищающий ваши деньги (등기부등본 → договор → 전입신고 + 확정일자), и 9 советов.

Обновлено 2026-07 · перепроверено 09.10.2026. Это НЕ юридическая консультация — при крупных залогах проконсультируйтесь с 법무사/юристом и оформите 전세보증보험. Схемы мошенничества смотрите на /scams; сначала понадобится банковский счёт (/banking-arc) и ARC.

✨ Подробно · только здесь
Мошенничество с чонсе / депозитом — инструкция по выживанию

Не потеряйте свой депозит. Именно те проверки, которые арендодатели надеются, что вы пропустите.

По состоянию на 2026-10-10

6 типов аренды — фильтр по залогу + риску

6 результатов

Гошивон (крошечная отдельная комната)

고시원 · goshiwon
🟢 Дружелюбно к иностранцам
Залог
Часто нет — уточните до оплаты
Ежемесячно
Ежемесячно
Риск залога: низкийпомесячно, без договора
Подходит для
Самый дешёвый временный вариант — студенты, только что приехавшие
Особенности:
  • • Часто БЕЗ залога
  • • Крошечная отдельная комната, общая кухня/ванная
  • • Помесячно, можно просто прийти
  • • Недорогая первая точка опоры

Крошечные — комнаты в гошивонах Сеула в среднем занимали 7,2 ㎡ по городскому обследованию 2020 года; только здания с июля 2022 года обязаны давать 7 ㎡ (9 ㎡ с ванной) + окно. Небольшой залог или без него + без долгого договора — первая точка опоры, пока вы оформляете ARC + банк + настоящую аренду.

Краткосрочная / меблированная аренда

단기임대 · dangi-imdae
🟢 Дружелюбно к иностранцам
Залог
Небольшой — спросите, что он покрывает
Ежемесячно
Ежемесячно; сравните итог с вольсе на 1 год
Риск залога: низкий1–6 месяцев
Подходит для
Новоприбывшие + те, у кого ещё нет ARC
Особенности:
  • • С мебелью, гибкий срок 1–6 месяцев
  • • Небольшой залог
  • • Мало денег под риском до получения ARC
  • • Коммунальные иногда включены

Лучший вариант на первые месяцы, пока не пришла ARC: пока вы не зарегистрированы, вы не можете подать 전입신고, который защищает залог, поэтому держите сумму под риском небольшой. Низкий риск + минимум обязательств.

Шеринг-хаус

셰어하우스 · share house
🟢 Дружелюбно к иностранцам
Залог
Небольшой — спросите, что он покрывает
Ежемесячно
Ежемесячно; спросите, включены ли коммунальные
Риск залога: низкий1–12 месяцев, гибко
Подходит для
Общительные новички, которым нужно жильё с английским и без долгих обязательств
Особенности:
  • • Отдельная комната + общие зоны
  • • Небольшой залог, гибкий срок
  • • Некоторые операторы работают на английском
  • • Обычно с мебелью

Мягкий старт в социальном плане — некоторые операторы работают на английском. Уточните, что покрывает (небольшой) залог, какие коммунальные включены и какие условия уборки при выезде.

Вольсе (ежемесячная аренда + залог)

월세 · wolse
🟢 Дружелюбно к иностранцам
Залог
Залог плюс аренда — чем больше залог, тем ниже аренда
Ежемесячно
Ежемесячно, по каждому объявлению своя
Риск залога: средний1–2 года
Подходит для
Большинство иностранцев — посильный залог + ежемесячная аренда
Особенности:
  • • Залог + ежемесячная аренда
  • • Стандартный выбор иностранцев
  • • Нужно меньше капитала, чем для джонсе
  • • Гибко, предложений много

Стандартный договор аренды для иностранцев. Сколько на самом деле стоит аренда похожего жилья, смотрите на rt.molit.go.kr (зарегистрированные государством арендные цены). И всё равно оформите 전입신고 + 확정일자, чтобы защитить залог.

Бан-джонсе (гибрид, полуджонсе)

반전세 · ban-jeonse
🟡 Выполнимо
Залог
Крупный — заметно выше обычного залога вольсе
Ежемесячно
Ежемесячно, ниже, чем при обычном вольсе
Риск залога: ВЫСОКИЙ1–2 года
Подходит для
Золотая середина — залог больше, ежемесячный платёж меньше
Особенности:
  • • Больший залог + сниженная ежемесячная аренда
  • • Между вольсе и джонсе
  • • Снижает ежемесячные расходы
  • • Часто встречается при переводе джонсе

Более высокий залог покупает более низкую ежемесячную аренду. Поскольку залог существенный, действуют те же правила защиты залога + та же проверка 등기부등본, что и для джонсе.

Джонсе (key money, без ежемесячной аренды)

전세 · jeonse
🔴 Сложно для иностранцев
Залог
Одна крупная единовременная сумма вместо аренды
Ежемесячно
Нет (key money)
Риск залога: ВЫСОКИЙ2 года
Подходит для
Долгосрочные резиденты с крупным капиталом, понимающие риск
Особенности:
  • • Крупный залог, НИКАКОЙ ежемесячной аренды
  • • Весь залог возвращается в конце срока
  • • Владелец вкладывает ваш залог вместо того, чтобы брать аренду
  • • Стандарт — 2 года

Чисто корейская схема + особо рискованная. 전세사기 (мошенничество с залогом) — реальность: ВСЕГДА проверяйте 등기부등본 на обременения + оформляйте страховку возврата залога (HUG принимает иностранцев). Не для коротких поездок.

Как снять жильё безопасно — 6 шагов

Шаги, которые защищают ваш залог. Не пропускайте шаги 3 и 5.

  1. 1

    Поиск объявлений · 집 찾기

    Смотрите приложения 직방 (Zigbang) / 다방 (Dabang) или зайдите в 부동산 (агентство недвижимости) по соседству; если приложение на корейском, используйте переводчик поверх экрана, а для английского — агентство, работающее с иностранцами. Реальные зарегистрированные арендные цены района смотрите на rt.molit.go.kr. Выбор между вольсе и краткосрочной арендой зависит от того, есть ли у вас уже ARC.

  2. 2

    Осмотр лично · 집 보기

    Всегда смотрите жильё до любой оплаты. Проверьте напор воды, плесень, отопление (난방), 관리비 (ежемесячная плата за обслуживание — спросите точную сумму), освещённость и шум. Сфотографируйте имеющиеся повреждения.

  3. 3

    Проверка 등기부등본 (выписки из реестра недвижимости) · 등기부등본 확인

    ДО подписания посмотрите 등기부등본 на iros.go.kr (₩700 за онлайн-просмотр, ₩1 000 за выданную выписку), чтобы убедиться, что арендодатель — собственник, + проверить ипотеки/обременения (근저당). Крупные обременения = высокий риск 전세사기 — уходите. Агент может получить выписку сам; при крупном залоге проверьте её независимо.

  4. 4

    Подписание договора + оплата залога · 계약 + 보증금

    Подпишите 임대차계약서 (договор аренды) у агента. Обычно вы платите задаток (계약금 — сумма указана в договоре), чтобы закрепить жильё, а остаток — при въезде. 중개수수료 (комиссия агента) подлежит оплате, когда деньги выплачены полностью, если не договорились иначе; каждая сторона платит свою часть. Это ограниченный процент от ПЕРЕСЧИТАННОЙ суммы — 보증금 + 월세×100 (×70, если итог меньше ₩50M), — а не месячная аренда: в Сеуле 0,5% ниже ₩50M (макс. ₩200 000), 0,4% ниже ₩100M (макс. ₩300 000), 0,3% ниже ₩600M, затем 0,4%/0,5%/0,6% в диапазонах выше. Убедитесь, что получатель денег совпадает с зарегистрированным собственником.

  5. 5

    Регистрация по месту жительства + дата заверения · 전입신고 + 확정일자

    В день въезда сообщите новый адрес — для зарегистрированного иностранца это заявление (в 주민센터, в иммиграционном офисе или на HiKorea с 공동인증서) и есть 전입신고, законный срок — 15 дней, — и получите в 주민센터 штамп 확정일자 (дата заверения) на договоре. Защита начинается на следующий день после заявления; вместе они дают вашему залогу ПРИОРИТЕТ, если жильё выставят на торги. Если залог больше ₩60M или аренда больше ₩300 000/месяц (в городах), договор также нужно заявить в течение 30 дней после подписания (주택 임대차 신고) — поданное с приложенным договором, это заявление засчитывается и как 확정일자. Этот шаг обязателен без исключений.

  6. 6

    При крупном залоге: оформите страховку · 전세보증보험

    Для джонсе / бан-джонсе оформите страховку возврата залога, чтобы получить деньги, даже если арендодатель не сможет платить. 전세보증금반환보증 от HUG принимает иностранцев: залог до ₩700M в столичном регионе (₩500M в остальных; ежемесячная аренда для этой проверки пересчитывается в залог), заявку нужно подать до того, как пройдёт половина срока аренды (считая от более поздней из двух дат: дня окончательного расчёта или вашей регистрации по месту жительства), и вы должны жить там, выполнив шаг 5, с договором аренды от 1 года и договором, подписанным через лицензированного агента. Проверьте на странице HUG (khug.or.kr), подходит ли ваше жильё, до подписания.

Советы — защита залога + как избежать мошенничества

  • 전입신고 + 확정일자 = защита залогаСамый важный шаг: в день въезда сообщите адрес (для зарегистрированного иностранца заявление об адресе и есть 전입신고 — срок 15 дней) и получите 확정일자 на договоре в 주민센터. Защита начинается только на следующий день после заявления, поэтому, затягивая до конца срока, вы оставляете окно, в которое может вклиниться новая ипотека арендодателя. Вместе они ставят ваш залог впереди более поздних кредиторов. Именно пропустив этот шаг, арендаторы теряют залоги.
  • Небольшие залоги выплачиваются первымиУ небольшого залога есть часть, которая на торгах выплачивается раньше даже более ранней ипотеки, — если вы въехали и сообщили адрес до подачи заявления о торгах (주택임대차보호법 §8). Сеул: залоги до ₩165M, защищено до ₩55M. 과밀억제권역 (части Инчхона + Кёнгидо), Седжон, Ёнъин, Хвасон, Кимпхо: ₩145M / ₩48M. Прочие 광역시 (города-метрополии) + Ансан, Кванджу (Кёнгидо), Пхаджу, Ичхон, Пхёнтхэк: ₩85M / ₩28M. В остальных местах: ₩75M / ₩25M. Эта часть никогда не превышает половины стоимости жилья, а ипотека, зарегистрированная до 21 февраля 2023 года, оценивается по старым, более низким лимитам — проверьте её дату в 등기부등본.
  • Всегда проверяйте 등기부등본Посмотрите выписку из реестра недвижимости (등기부등본, ₩700 онлайн на iros.go.kr) до любой оплаты. Если перед вашим залогом стоит крупная ипотека (근저당), при дефолте ваши деньги под угрозой — особенно при джонсе. Отказывайтесь от жилья с чрезмерными долгами.
  • 전세사기 — реальность, см. /scamsМошенничество с джонсе (전세사기) стоило арендаторам всего залога: фальшивые арендодатели, перезаложенные «виллы», двойные договоры. Убедитесь, что собственник в 등기부등본 — тот, кому вы платите, и посмотрите схемы на /scams. Если это случится, государственная помощь пострадавшим по 전세사기피해자 특별법, как правило, тоже требует 전입신고 + 확정일자 — ещё одна причина никогда их не пропускать.
  • Комиссия агента (중개수수료)Вознаграждение агента 부동산 ограничено постановлением провинции; каждая сторона платит своё, оплата — когда деньги выплачены полностью, если не договорились иначе. Сначала посчитайте пересчитанную сумму — 보증금 + (월세 × 100), или × 70, если итог меньше ₩50M, — затем примените ставку (Сеул): 0,5% ниже ₩50M (макс. ₩200 000), 0,4% ниже ₩100M (макс. ₩300 000), 0,3% ниже ₩600M, 0,4% ниже ₩1,2B, 0,5% ниже ₩1,5B, 0,6% выше. Так, вольсе ₩10M / ₩700k пересчитывается в ₩80M и ограничено ₩300 000 — а не «месячной арендой». Узнайте точную сумму заранее; в пределах лимита она обсуждается. Таблица Сеула: land.seoul.go.kr
  • Не забудьте про 관리비Помимо аренды, большинство домов берут 관리비 (ежемесячная плата за обслуживание: уборка, охрана, иногда отопление/вода). Всегда до подписания спрашивайте точную сумму и что в неё входит, и вписывайте её в договор.
  • Ещё нет ARC? Выбирайте краткосрочную арендуЗаявление об адресе, защищающее залог, подают зарегистрированные иностранцы — до получения ARC вы не можете его подать, так что крупный залог ничем не защищён. Пока её нет, живите в гошивоне, шеринг-хаусе или меблированной краткосрочной аренде — небольшой залог, без долгих обязательств.
  • 직방 / 다방 + агентства для иностранцевОбъявления — в приложениях 직방 (Zigbang) + 다방 (Dabang) и в 부동산 по соседству. Для обслуживания на английском ищите агентства/операторов шеринг-хаусов, работающих с иностранцами, — и всё равно сами пройдите каждую проверку из процесса.
  • Всё — в письменный договорУстные обещания (ремонт, кто за что платит) ничего не значат — вписывайте их в 계약서 (договор). Письменно подтвердите дату выезда, сроки возврата залога и любые условия уборки/штрафов.

Разговорник для 부동산 (агентства недвижимости)

Я ищу жильё на вольсе (помесячно).
월세 방 찾고 있어요.
Wolse bang chatgo isseoyo.
Сколько залог и аренда?
보증금이랑 월세 얼마예요?
Bojeunggeum-irang wolse eolmayeyo?
Сколько плата за обслуживание?
관리비 얼마예요?
Gwallibi eolmayeyo?
Можно посмотреть выписку из реестра недвижимости?
등기부등본 볼 수 있어요?
Deunggibu-deungbon bol su isseoyo?
Какая комиссия агента?
중개수수료 얼마예요?
Junggae-susuryo eolmayeyo?
Когда мне вернут залог?
보증금 언제 돌려받아요?
Bojeunggeum eonje dollyeo-badayo?

Смотрите также

Схемы мошенничества с залогом: /scams. Банковский счёт для перевода залога: /banking-arc. Номер телефона для регистрации в приложениях объявлений: /mobile-carrier.